Verkaufen trotz Kredit in Braunschweig — reicht der Erlös für die Restschuld?

Ja, Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Braunschweig verkaufen, auch wenn der Immobilienkredit noch läuft. Ob der Erlös reicht, entscheidet aber nicht die Restschuld aus dem Tilgungsplan, sondern der Ablösebetrag, den Ihre Bank zum Stichtag verlangt – also Restschuld plus aufgelaufene Zinsen und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Diesen Betrag ziehen Sie vom realistisch erzielbaren Kaufpreis ab, ebenso Ihre Verkaufskosten und eine mögliche Steuer. Bleibt etwas übrig, löst der Käufer über den Notar Ihre Bank ab und Sie erhalten den Rest. Bleibt eine Lücke, müssen Sie sie vor dem Notartermin schließen oder mit der Bank regeln. In Braunschweig lohnt diese Rechnung besonders genau: In der jüngsten Landesauswertung gehört die Stadt zu den Großstädten, in denen Eigenheimpreise häufiger gesunken sind als im ländlichen Raum, und landesweit ist der frühere Höchststand nicht wieder erreicht. Wer zu Hochpreiszeiten knapp finanziert gekauft hat, hat deshalb weniger Puffer als lange Eigentümer.

Kann ich verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Ja. Ein laufender Kredit verhindert keinen Verkauf, er verändert nur die Reihenfolge, in der Geld fließt. Ihre Bank ist über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ein Käufer erwirbt die Immobilie aber lastenfrei, also muss diese Grundschuld vor oder mit der Kaufpreiszahlung gelöscht werden. Dafür braucht der Notar von Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung, und die gibt sie erst, wenn ihr Ablösebetrag bezahlt ist.

Praktisch heißt das: Der Käufer zahlt nicht zuerst an Sie, sondern einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank. Erst der Rest geht auf Ihr Konto. Für Sie als Verkäufer bedeutet das vor allem eine Pflicht zur Vorbereitung – Sie müssen den Ablösebetrag kennen, bevor Sie einen Preis nennen.

Wie rechne ich aus, ob der Erlös für die Restschuld reicht?

Die Rechnung hat fünf Positionen. Wichtig ist, dass Sie jede mit einer belastbaren Zahl füllen und nicht mit einer Hoffnung.

Ist das Ergebnis positiv, reicht der Erlös. Ist es knapp positiv, lohnt ein zweiter Blick auf den Kaufpreis: Schon ein Nachlass in der Verhandlung kann aus einem kleinen Überschuss eine Lücke machen. Ist es negativ, sollten Sie das wissen, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben oder ein Inserat schalten – nicht erst beim Notar.

Was wir in der Praxis beobachten: Eigentümer kennen die Restschuld aus dem Jahreskontoauszug – den Ablösebetrag dagegen erst, wenn sie ihn bei der Bank anfordern.

Was verlangt die Bank beim Ablösen – und warum ist das mehr als die Restschuld?

Die Bank verlangt den Betrag, der zum Ablösetag tatsächlich offen ist. Darin stecken die Restschuld zu diesem Tag, die Zinsen seit der letzten Rate und – bei laufender Zinsbindung – der Ausgleich für die Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen. Haben Sie mehrere Darlehen über dieselbe Grundschuld abgesichert, etwa ein Bankdarlehen und ein Förderdarlehen, kommen alle in die Rechnung.

Fordern Sie deshalb früh eine schriftliche Ablöseberechnung zu einem konkreten Datum an. Fragen Sie dabei nach drei Dingen: ob noch Sondertilgungsrechte für das laufende Jahr offen sind, ob alle Darlehen erfasst sind, die an der Grundschuld hängen, und wie lange die Berechnung gilt. Die Zahl ist die Grundlage für jede weitere Entscheidung – auch für die Frage, ob ein Verkauf überhaupt jetzt sinnvoll ist.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an – und wann nicht?

Wer während der Zinsbindung verkauft und den Kredit zurückzahlt, zahlt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn Sie den Kredit wegen des Verkaufs kündigen dürfen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Ein Verkauf gibt Ihnen zwar ein Recht, den Kredit vorzeitig zu beenden, nimmt Ihnen aber die Entschädigung nicht ab. Das Gesetz nennt als berechtigtes Interesse ausdrücklich das Bedürfnis, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten – also etwa zu verkaufen – und verlangt im selben Absatz den Schadensersatz der Bank. Nachzulesen in § 490 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Kündigung. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Zins regelt § 500 Abs. 2 BGB dasselbe Ergebnis über die vorzeitige Rückzahlung bei berechtigtem Interesse.

Ohne Entschädigung kommen Sie in diesen Fällen heraus:

Bei der Zehnjahresfrist zählt das Datum der vollständigen Auszahlung. Wurde später eine neue Zinsvereinbarung getroffen, beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung neu. Wer also nach acht Jahren prolongiert hat, steht nicht kurz vor der Frist, sondern wieder am Anfang. Mehr zur Rolle der Bindungsdauer finden Sie in unserem Beitrag zur Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung in Braunschweig.

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung prüfen oder senken?

Ja, und das lohnt sich, weil die Entschädigung unmittelbar vom Überschuss abgeht. Vier Ansatzpunkte:

1. Nachrechnen lassen. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen bietet einen kostenpflichtigen Rechenservice zur Vorfälligkeitsentschädigung an und prüft, ob die Bank richtig abgerechnet hat.
2. Sondertilgung vorher nutzen. Ist im Vertrag ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart und für dieses Jahr noch nicht ausgeschöpft, kann eine Sondertilgung kurz vor der Ablösung den Betrag senken, auf den die Entschädigung berechnet wird.
3. Vertrag prüfen lassen. Fehlen im Darlehensvertrag ausreichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsweise, entfällt der Anspruch ganz. Das prüft eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt, nicht der Makler.
4. Zeitpunkt verschieben. Endet die Zinsbindung in absehbarer Zeit, kann es günstiger sein, den Notartermin oder die Übergabe so zu legen, dass die Ablösung danach erfolgt.

Wie läuft die Abwicklung beim Notar ab?

Der Notar sorgt dafür, dass niemand ins Risiko geht. Im Kaufvertrag wird die Fälligkeit des Kaufpreises an Bedingungen geknüpft. Eine davon ist, dass die Unterlagen vorliegen, um Grundschulden zu löschen, die der Käufer nicht übernimmt. Erst wenn der Notar dem Käufer die Fälligkeit mitteilt, muss gezahlt werden – so beschreibt es die Bundesnotarkammer zur Kaufpreisfälligkeit im Immobilienkaufvertrag.

Der Ablauf in vier Schritten:

1. Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an. Die Bank knüpft ihre Freigabe in der Regel daran, dass zuerst ihr Ablösebetrag gezahlt wird.
2. Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit – mit den Beträgen, die an Ihre Bank und an Sie gehen.
3. Der Käufer – meist über seine eigene Bank – zahlt den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie.
4. Die alte Grundschuld wird gelöscht, der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

In Braunschweig ist für Grundbuchsachen das Amtsgericht Braunschweig zuständig. Notarinnen und Notare im Bezirk sind in der Notarkammer Braunschweig organisiert, die auch eine Notarsuche anbietet. Für Sie heißt das: Geben Sie dem Notar früh die Kontaktdaten Ihrer Bank und die Darlehensnummern, damit die Löschungsunterlagen rechtzeitig vorliegen und sich die Fälligkeit nicht verzögert.

Eine Variante: Statt die Grundschuld zu löschen und für den Käufer eine neue eintragen zu lassen, kann sie in manchen Fällen an die Bank des Käufers abgetreten werden. Ob das geht, entscheiden beide Banken. Es ändert aber nichts daran, dass Ihre Bank vorher vollständig abgelöst sein muss.

Was passiert, wenn der Erlös nicht reicht?

Dann gibt Ihre Bank die Grundschuld nicht frei, und ohne Löschung wird der Kaufpreis nicht fällig. Ein Verkauf mit Lücke scheitert also nicht am Käufer, sondern an der Lastenfreistellung. Die Differenz muss vor der Fälligkeit gedeckt sein. Das passiert in der Regel auf einem dieser Wege:

Ziehen Sie diese Prüfung vor: Ein Kaufvertrag, der beurkundet ist und dann an der Lastenfreistellung scheitert, kostet Zeit und Nerven – und belastet das Verhältnis zum Käufer. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die Lücke erst beim Notar auffällt, weil vorher niemand den Ablösebetrag angefordert hat.

Wer gar nicht verkaufen muss, sondern nur über die nächste Zinsphase unsicher ist, findet die Alternative in unserer Beratung zur Anschlussfinanzierung.

Wie steht Braunschweig da – und wer hat beim Verkauf weniger Puffer?

Ob der Erlös für die Restschuld reicht, hängt in Braunschweig stärker am Kaufzeitpunkt als im ländlichen Niedersachsen. Die Landesgrundstücksmarktdaten 2026 für den Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025 zeigen landesweit wieder steigende Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser, ohne dass der frühere Höchststand erreicht ist. Zugleich hält die Presseinformation zu den Landesgrundstücksmarktdaten 2026 fest, dass die Hauspreise häufiger in Großstädten wie Braunschweig gesunken sind als im ländlichen Raum.

Für Ihre Rechnung heißt das:

• Wer lange abbezahlt hat, hat meist genug Abstand zwischen Restschuld und Marktwert. Hier entscheidet eher die Vorfälligkeitsentschädigung als der Preis, ob sich der Verkauf jetzt lohnt.
• Wer in der Hochpreisphase vor der Zinswende gekauft hat, mit wenig Eigenkapital und niedriger Tilgung, hat weniger Puffer. Ist der heutige Marktwert unter den damaligen Kaufpreis gerutscht und die Zinsbindung läuft noch Jahre, kann die Rechnung negativ ausgehen.
• Wer die Bewertung nur an Inseraten festmacht, rechnet mit Angebotspreisen. Gezahlt wird aber, was der Gutachterausschuss als Kaufpreis erfasst – und das liegt nicht immer auf Höhe der Inserate.

Die amtlichen Kaufpreise führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen. Bodenrichtwerte für Ihre Lage finden Sie kostenfrei im Immobilienmarkt-Portal Niedersachsen. Ein Mittelwert für die ganze Stadt sagt über Ihre Straße wenig; maßgeblich ist die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Diese Richtung kann sich mit dem nächsten Berichtsjahr drehen – maßgeblich ist immer die aktuelle Auswertung des Gutachterausschusses.

Warum entscheidet die Bank des Käufers über Ihren Erlös mit?

Weil Ihr Käufer nur so viel zahlen kann, wie seine Bank finanziert. Und die finanziert nicht nach Ihrem Wunschpreis, sondern nach ihrem Beleihungswert. Das ist der Wert, der nach den Bewertungsgrundsätzen der Banken unabhängig von vorübergehenden Marktschwankungen und vorsichtig angesetzt wird. Weil er vorsichtig ermittelt wird, kann er unter dem aktuellen Marktpreis liegen.

Für Ihre Restschuld-Rechnung hat das eine direkte Folge: Ein Preis, den kein Käufer finanziert bekommt, ist kein erzielbarer Preis. Besonders spürbar wird das bei Häusern mit schlechtem Energieausweis oder Sanierungsbedarf, weil der Beleihungswert die künftige Verkäuflichkeit vorsichtig ansetzt und Käufer zusätzlich Geld für die Sanierung brauchen. Ein Käufer mit wenig Eigenkapital stößt dann schneller an die Grenze – lesenswert dazu aus Käufersicht unser Beitrag zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung in Braunschweig.

Eine Sorge, die Verkäufer beschäftigt, ist, dass ein Käufer kurz vor dem Notartermin abspringt, weil seine Bank den Kaufpreis nicht mitgeht. Diese Sorge ist berechtigt, wenn die Finanzierbarkeit erst nach der Einigung geprüft wird. Deshalb rechnen wir beim Verkauf von Anfang an beide Seiten: Ihren Ablösebetrag und die Finanzierbarkeit für typische Käufer Ihres Objekts.

Was gilt bei Förderdarlehen und Bausparverträgen?

Förderdarlehen haben eigene Regeln, und die stehen nicht in Ihrem Bankvertrag, sondern in den Förderbedingungen.

NBank-Eigentumsförderung. Wer selbst genutztes Wohneigentum mit einem Darlehen der Niedersächsischen Förderbank finanziert hat, ist während eines Zuwendungszeitraums von 20 Jahren zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verpflichtet. Geben Sie diese Nutzung vorher auf – etwa durch Verkauf –, endet der Zuwendungszeitraum, und die Bewilligungsstelle entscheidet nach Ermessen über die Aufhebung der Förderentscheidung. So regelt es die Richtlinie Wohneigentum 2026 der NBank. Für Ihre Rechnung heißt das: Planen Sie das NBank-Darlehen vollständig in den Ablösebetrag ein und klären Sie den Verkauf vorab mit der NBank. Ältere Förderungen können abweichenden Bedingungen folgen.

KfW-Darlehen. Auch hier gelten eigene Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung. Maßgeblich ist der Darlehensvertrag mit Ihrer Hausbank, über die das KfW-Darlehen läuft.

Bausparvertrag als Tilgungsbaustein. Bei Kombinationen aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag lohnt der genaue Blick: Das Vorausdarlehen wird erst mit der Zuteilung abgelöst, und die liegt mitunter später als gedacht. Fragen Sie Ihre Bausparkasse, wie der Vertrag bei einem Verkauf vor der Zuteilung behandelt wird und welches Guthaben angerechnet wird.

Kann ich den Kredit mitnehmen oder vom Käufer übernehmen lassen?

Beides ist möglich, aber kein Anspruch – Ihre Bank muss zustimmen.

• Kredit mitnehmen (Sicherheitentausch): Kaufen Sie gleichzeitig eine neue Immobilie, kann die Bank den bestehenden Kredit samt günstigem Altzins auf das neue Objekt umhängen. Voraussetzung ist, dass das neue Objekt als Sicherheit ausreicht. Ob und welche Kosten dabei anfallen, legt die Bank in der Vereinbarung fest.
• Übernahme durch den Käufer: Der Käufer tritt in Ihren Vertrag ein. Das setzt voraus, dass die Bank seine Bonität akzeptiert und Sie aus der persönlichen Haftung entlässt. Ohne diese Entlassung haften Sie unter Umständen weiter.

Liegt Ihr alter Zins deutlich unter dem aktuellen Niveau, kann gerade die Mitnahme den Unterschied machen, ob ein Wohnungswechsel innerhalb von Braunschweig wirtschaftlich aufgeht.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Nur in bestimmten Fällen. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor – geregelt in § 23 EStG zu privaten Veräußerungsgeschäften.

Für die Restschuld-Rechnung ist das vor allem bei vermieteten Wohnungen wichtig: Wer eine vermietete Eigentumswohnung nach wenigen Jahren mit Gewinn verkauft, muss die Steuer in die Rechnung aufnehmen, bevor er den Überschuss verplant. Die Höhe klärt Ihre Steuerberatung.

Welche Unterlagen brauche ich für das Gespräch mit der Bank?

Bringen Sie diese Unterlagen mit, dann lässt sich die Frage nach dem Erlös in einem Termin klären:

• Darlehensverträge aller Darlehen, die über die Grundschuld abgesichert sind, einschließlich Förder- und Bausparverträgen
• letzter Jahreskontoauszug je Darlehen mit Restschuld
• Datum der vollständigen Auszahlung und gegebenenfalls Datum einer späteren Zinsvereinbarung
• Grundbuchauszug mit der eingetragenen Grundschuld
• eine aktuelle Werteinschätzung der Immobilie
• bei Vermietung: Mietvertrag und Anschaffungsdatum für die Steuerfrage

Eine erste Werteinschätzung erhalten Sie unverbindlich über unsere Online-Wertermittlung.

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