Was bleibt nach Steuern, Makler und Restkredit in Braunschweig übrig?

Übrig bleibt der Verkaufspreis, abzüglich der Restschuld bei der Bank, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, Ihres Anteils an der Maklerprovision, kleiner Nebenposten wie Grundschuldlöschung und Energieausweis und – nur in bestimmten Fällen – der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Die Steuer entfällt nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Kauf und bei Häusern, die Sie durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. In Braunschweig ist die unsicherste Zahl dieser Rechnung allerdings nicht die Steuer, sondern der Verkaufspreis selbst: Nach den Landesgrundstücksmarktdaten Niedersachsen haben die Kaufpreise in Großstädten wie Braunschweig zuletzt häufiger nachgegeben als im ländlichen Raum. Wer vor wenigen Jahren teuer gekauft hat, sollte deshalb zuerst Preis und Ablösebetrag nebeneinanderlegen, bevor er mit dem Erlös plant.

Wie rechnet man den Nettoerlös beim Hausverkauf aus?

Sie beginnen beim erzielbaren Kaufpreis und ziehen nacheinander alles ab, was an die Bank, an den Makler, an Notar und Grundbuchamt und gegebenenfalls ans Finanzamt geht. Was danach übrig ist, steht Ihnen frei zur Verfügung. Die einzelnen Posten unterscheiden sich stark darin, wie sicher sie vorab feststehen.

Die Reihenfolge der Tabelle ist die Reihenfolge der Unsicherheit: Die Restschuld lässt sich auf den Euro bestimmen, die Steuer erst im Folgejahr. Planen Sie deshalb nie mit einem Nettoerlös, bevor die Bank Ihnen die Ablösesumme schriftlich genannt hat.

Warum ist in Braunschweig der Verkaufspreis die unsicherste Zahl?

Weil der Markt in der Stadt anders reagiert als im Umland. Nach den Landesgrundstücksmarktdaten der niedersächsischen Gutachterausschüsse für den Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025 sind die Kaufpreise häufiger in Großstädten wie Braunschweig, Göttingen, Osnabrück und Wolfsburg gesunken als im ländlichen Raum – während der mittlere Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser im Land insgesamt gestiegen ist.

Für Ihre Rechnung heißt das zweierlei. Erstens: Ein Angebotspreis, den Sie auf einem Portal für ein ähnliches Haus sehen, ist kein Kaufpreis. Der Gutachterausschuss wertet tatsächlich beurkundete Verträge aus, Portale zeigen Wunschpreise. Wer seinen Nettoerlös auf einem Angebotspreis aufbaut, rechnet sich reich. Zweitens: Wer in der Hochpreisphase vor der Zinswende gekauft oder gebaut hat, kann heute in einer Lage sein, in der Restschuld und Verkaufspreis eng beieinanderliegen. Dann entscheidet jeder Prozentpunkt beim Preis darüber, ob überhaupt etwas übrig bleibt.

Ob die Richtung sich wieder dreht, lässt sich nicht vorhersagen. Woran Sie es merken: am nächsten Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Braunschweig-Wolfsburg und daran, wie schnell vergleichbare Häuser in Ihrer Straße tatsächlich verkauft werden, nicht wie lange sie inseriert sind. Eine kostenlose Wertermittlung für Ihre Immobilie ist der erste Schritt, bevor Sie irgendetwas abziehen.

Was passiert mit der Restschuld beim Verkauf?

Die Restschuld wird direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Sie müssen den Kredit nicht vorher aus eigener Tasche tilgen. Der Notar holt bei Ihrer Bank die Ablösesumme und die Zusage ein, die Grundschuld gegen Zahlung freizugeben. Der Käufer überweist den Ablösebetrag dann unmittelbar an Ihre Bank, nur der Rest geht an Sie.

Damit das reibungslos läuft, braucht der Notar von der Bank eine Ablösebescheinigung mit Stichtag. Fordern Sie diese früh an, am besten schon bevor Sie einen Preis festlegen: Sie enthält die Restschuld zum gewünschten Termin und, falls die Zinsbindung noch läuft, die verlangte Vorfälligkeitsentschädigung. Erst mit dieser Zahl wissen Sie, welcher Preis Ihre Untergrenze ist.

Nach der Zahlung wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer. Gemessen an Restschuld und Provision ist das ein kleiner Posten, er gehört aber in die Rechnung.

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung – und wann nicht?

Die Bank verlangt sie, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende zurückzahlen. Ein Hausverkauf gibt Ihnen zwar das Recht, vorzeitig zu kündigen – das Gesetz nennt ausdrücklich das Bedürfnis, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten. Der Bank steht dann aber Ersatz des Schadens zu, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entsteht (§ 490 BGB).

Wie hoch dieser Betrag ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie lange die Zinsbindung noch läuft und wie weit Ihr Vertragszins über dem heutigen Zinsniveau für vergleichbare Anlagen liegt. Bei einem Darlehen, das zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen wurde, kann die Entschädigung gering ausfallen oder ganz entfallen. Bei einem teuer abgeschlossenen Kredit mit langer Restlaufzeit wird sie spürbar.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn

• die Zinsbindung zum Ablösetermin ohnehin endet,
• seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind und Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) – das gilt auch bei Zinsbindungen von fünfzehn oder zwanzig Jahren; haben Sie später mit derselben Bank neue Zinsen oder eine neue Laufzeit vereinbart, etwa bei einer Prolongation, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung,
• Ihr Darlehensvertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung nur unzureichend angibt (§ 502 BGB).

Was Sie zur Zinsbindung grundsätzlich wissen sollten, haben wir im Beitrag zur Zinsbindungsfrist bei der Baufinanzierung in Braunschweig zusammengefasst.

Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder senken?

Am wirksamsten über den Zeitpunkt und über den Kredit selbst, nicht über den Preis. Weil wir bei WohnFinanz JB von der Baufinanzierung her kommen, sehen wir bei Verkäufern zuerst in den Darlehensvertrag. Vier Wege kommen infrage:

1. Den Termin an die Zehnjahresgrenze legen. Liegt die vollständige Auszahlung fast zehn Jahre zurück, kann es sich lohnen, die Kündigung nach § 489 BGB auszusprechen und den Übergabetermin im Kaufvertrag so zu legen, dass die Frist abgelaufen ist. Ein späterer Übergabetermin lässt sich mit Käufern leichter vereinbaren, wenn er von Anfang an feststeht.

2. Den Kredit auf die neue Immobilie mitnehmen. Kaufen Sie im Anschluss selbst wieder, kann die Bank bereit sein, das bestehende Darlehen samt Konditionen auf das neue Objekt zu übertragen. Dafür wird die Grundschuld ausgetauscht, man spricht vom Pfandtausch. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, die Bank prüft den Beleihungswert des neuen Objekts. Gelingt es, entfällt die Entschädigung vollständig.

3. Den Käufer das Darlehen übernehmen lassen. Das ist selten, weil die Bank den Käufer wie einen Neukunden prüft. Bei günstigen Altverträgen kann es für beide Seiten interessant sein.

4. Die Berechnung prüfen lassen. Banken rechnen die Entschädigung nach festen Methoden, aber mit Annahmen, etwa zu Sondertilgungsrechten, die Sie im Vertrag hatten. Ein zweiter Blick lohnt sich, bevor Sie unterschreiben.

Was andere Eigentümer berichten: Ist das Bankdarlehen mit einem Bausparvertrag gekoppelt, liegt dessen Zuteilung manchmal erst Jahre nach dem Ende der Zinsbindung. Wer das erst beim Verkauf bemerkt, muss mit der Bank und der Bausparkasse getrennt über die Ablösung sprechen. Ein Blick in beide Verträge gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende. Mehr zu den Möglichkeiten rund um das Zinsende finden Sie bei unserer Anschlussfinanzierung.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf in Braunschweig?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Privatkäufer gilt seit der Reform der Maklerkosten: Wird der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragen Sie den Makler allein, dürfen Sie dem Käufer höchstens denselben Betrag weitergeben, den Sie selbst zahlen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn Sie Ihren Teil nachweislich bezahlt haben.

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Die Provision ergibt sich aus Ihrem Maklervertrag. Für die Rechnung zählt nur Ihr Verkäuferanteil, und den kennen Sie, sobald der Vertrag unterschrieben ist.

Ob sich der Anteil rechnet, entscheidet sich weniger an der Provision selbst als an zwei anderen Zeilen der Tabelle: am erzielten Preis und an der Frage, ob der Käufer seine Finanzierung tatsächlich bekommt. Gerade wenn Preise nachgeben, kann die Bank des Käufers den Beleihungswert unter dem vereinbarten Kaufpreis ansetzen – dann fehlt dem Käufer Geld, und der Verkauf wackelt. Was der Käufer an Eigenkapital mitbringen muss, steigt mit den Nebenkosten, die in Niedersachsen beim Kauf anfallen – die Größenordnungen haben wir im Beitrag zum Eigenkapital für die Baufinanzierung in Braunschweig aufgeschlüsselt. Ein Käufer, dessen Finanzierung vor dem Notartermin steht, ist für Ihren Nettoerlös mehr wert als ein höheres Gebot ohne Bankzusage.

Welche Kosten trägt der Verkäufer sonst – und welche nicht?

Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner Grundschuld, den Energieausweis und gegebenenfalls Unterlagen, die er für die Vermarktung beschaffen muss. Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG), er ist also kein optionaler Posten.

Nicht zahlen Sie die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung des Käufers ins Grundbuch – die trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 BGB). Auch die Grunderwerbsteuer wird im Kaufvertrag in aller Regel dem Käufer zugewiesen.

Leicht übersehen: Renovierungen kurz vor dem Verkauf erhöhen die Ausgaben sofort, den Preis aber nicht automatisch im selben Umfang. Sie gehören deshalb in die Rechnung, bevor der Handwerker kommt, nicht danach.

Wann muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Nur wenn zwei Bedingungen zusammentreffen: Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen höchstens zehn Jahre, und die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift nicht. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 EStG). Gemeint sind Kalenderjahre, nicht volle 36 Monate: Wer im Dezember einzieht und gut zwei Jahre später im Januar verkauft, kann die Bedingung bereits erfüllen.

Typische Fälle, in denen Steuer anfällt:

• die vermietete Eigentumswohnung, die vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde,
• das Haus, aus dem Sie vor einigen Jahren ausgezogen sind und das seitdem vermietet war,
• die vermietete Einliegerwohnung im eigenen Haus – für diesen Teil gilt die Befreiung durch Eigennutzung nicht,
• das geerbte Haus, wenn die Frist des Erblassers noch läuft (dazu der nächste Abschnitt).

Liegt der gesamte Gewinn aus solchen Verkäufen in einem Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Bei Immobilien spielt diese Grenze praktisch keine Rolle.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, abzüglich der Werbungskosten des Verkaufs. Zu den Anschaffungskosten zählen auch die damaligen Kaufnebenkosten, zu den Werbungskosten die Maklerprovision und die Kosten des Verkaufs.

Ein Detail, das Vermieter leicht unterschätzen: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die Sie während der Vermietung geltend gemacht haben. Wer jahrelang abgeschrieben hat, hat damit einen niedrigeren Ausgangswert – und einen höheren steuerpflichtigen Gewinn, als der Vergleich von altem und neuem Kaufpreis vermuten lässt.

Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, er erhöht Ihr Einkommen in diesem Jahr. Ein Verlust aus einem solchen Verkauf darf dagegen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Für Ihren konkreten Fall ist eine Steuerberatung der richtige Weg; wir rechnen mit Ihnen die Zahlen vor, die dafür gebraucht werden.

Gilt beim geerbten Haus die Zehnjahresfrist neu?

Nein. Beim Erbe oder bei einer Schenkung läuft keine neue Frist. Das Gesetz rechnet Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zu (§ 23 EStG, Absatz 1 Satz 3). Steuerlich treten Sie in seine Fußstapfen.

Entscheidend ist deshalb, wann Ihre Eltern oder der Erblasser das Haus gekauft haben, nicht wann Sie geerbt haben. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Hat der Erblasser das Haus erst vor wenigen Jahren erworben und vermietet, kann der Verkauf steuerpflichtig sein, auch wenn Sie es sofort nach dem Erbfall verkaufen. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Erben von einem Neubeginn der Frist mit dem Erbfall ausgehen – und erst beim Verkauf merken, dass das nicht stimmt.

Für die Rechnung heißt das: Suchen Sie den damaligen Kaufvertrag heraus, bevor Sie einen Nettoerlös planen. Er nennt das Datum und den Kaufpreis, beides brauchen Sie für die Steuerfrage.

Wann meldet sich das Finanzamt nach dem Hausverkauf?

Ein steuerpflichtiger Gewinn wird nicht automatisch vom Kaufpreis einbehalten. Sie geben ihn in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs an, die Steuer wird mit dem Bescheid fällig. Zwischen Verkauf und Zahlung können also viele Monate liegen.

Das Finanzamt erfährt vom Verkauf trotzdem: Der Notar meldet jeden Grundstückskaufvertrag den Finanzbehörden. Zuständig für Ihre Einkommensteuer ist das Finanzamt an Ihrem Wohnort, nicht das am Ort der Immobilie. Wer ein Haus in Braunschweig verkauft und in Hamburg wohnt, klärt das mit dem Hamburger Finanzamt.

Praktische Konsequenz: Legen Sie den voraussichtlichen Steuerbetrag beiseite, statt den gesamten Erlös sofort in eine neue Immobilie oder die Tilgung eines anderen Kredits zu stecken.

Was passiert, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht deckt?

Dann bleibt nichts übrig, und die Bank gibt die Grundschuld nur frei, wenn die Differenz aus anderen Mitteln gezahlt wird. Der Verkauf ist trotzdem möglich: Sie bringen den Fehlbetrag aus Erspartem auf, vereinbaren mit der Bank eine Restschuld ohne Grundschuld, oder Sie verschieben den Verkauf, bis Tilgung oder Preis die Lücke schließen.

Denkbar ist das, wenn mit wenig Eigenkapital zu hohen Preisen gekauft wurde und der Verkauf früher kommt als geplant – etwa aus beruflichen oder familiären Gründen. Gerade dann ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Posten, über den es sich zu sprechen lohnt. Wer weiß, dass er in ein, zwei Jahren verkaufen will, kann den Spielraum über Sondertilgungen und den Kündigungszeitpunkt aktiv gestalten.

Was bleibt, wenn Sie gleich wieder kaufen?

Dann zählt nicht nur der Nettoerlös, sondern auch, wann er auf Ihrem Konto ist. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Voraussetzungen bestätigt hat, darunter die Löschungsunterlagen Ihrer Bank. Bis dahin vergehen nach der Beurkundung in der Regel einige Wochen.

Müssen Sie den neuen Kauf vorher bezahlen, brauchen Sie eine Zwischenfinanzierung. Die kostet Zinsen und gehört in die Rechnung. Umgekehrt kann der Kauf einer neuen Immobilie der Weg sein, das bestehende Darlehen per Pfandtausch mitzunehmen und so die Vorfälligkeitsentschädigung ganz zu vermeiden. Beide Verträge – Verkauf und Neukauf – sollten deshalb von Anfang an zusammen gedacht werden.

Was sagt WohnFinanz JB zum Nettoerlös in Braunschweig?

Wenn Sie wissen möchten, was in Ihrem Fall übrig bleibt, sprechen Sie uns an. Wir rechnen mit Ihnen Preis, Ablöse und Kosten durch, ganz ohne Druck. Alles zum Ablauf finden Sie unter Immobilie verkaufen und auf unserer Seite für Immobilienmakler in Braunschweig.

Häufige Fragen