Wie wird die Auszahlung bei einer Immobilie in Braunschweig berechnet?

Die Auszahlung bei einer gemeinsamen Immobilie wird in Braunschweig wie überall in Deutschland nach einer einfachen Grundformel berechnet: heutiger Verkehrswert minus Restschuld ergibt das Eigenkapital in der Immobilie, und davon erhält der Ausscheidende seinen Anteil. Wer zur Hälfte im Grundbuch steht, bekommt also die Hälfte des Nettowerts, nicht die Hälfte des Verkehrswerts. Danach wird die Rechnung um Sonderposten bereinigt, etwa ungleiche Eigenkapitaleinlagen, Vorfälligkeitsentschädigung oder Nutzungsentschädigung. Ob die Zahl am Ende trägt, entscheiden zwei Dinge, die in der Grundformel nicht vorkommen: die Steuer auf die Übertragung und die Frage, ob die Bank die Übernahme finanziert.

Mit welcher Formel wird die Auszahlung berechnet?

Die Auszahlung ist der Anteil des Ausscheidenden am Nettowert der Immobilie. Der Nettowert ist der Verkehrswert abzüglich aller Schulden, die auf der Immobilie lasten. In zwei Schritten:

Der Übernehmende zahlt den Auszahlungsbetrag und übernimmt zusätzlich die gesamte Restschuld. Das ist der Punkt, an dem Rechnung und Wirklichkeit auseinanderlaufen: Auf dem Papier „kauft“ er nur eine Hälfte, finanzieren muss er aber das ganze Haus.

Diese Formel gilt für die Aufteilung des Eigentums. Bei Ehepaaren läuft daneben der Zugewinnausgleich, bei Erbengemeinschaften die Nachlassteilung. Beides kann den Betrag, der tatsächlich fließt, verschieben. Dazu unten mehr.

Welcher Wert zählt: Kaufpreis, Angebotspreis oder Verkehrswert?

Es zählt der Verkehrswert zum vereinbarten Stichtag. Der Kaufpreis von damals spielt für die Auszahlung keine Rolle, auch wenn er sich wie die gerechtere Zahl anfühlt. Er kann allenfalls im Zugewinnausgleich eine Rolle spielen, wenn das Haus vor der Ehe gekauft wurde.

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Das schließt zwei beliebte Abkürzungen aus:

• Angebotspreise aus Immobilienportalen. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer zahlen. Wer sich daran orientiert, setzt den Wert in der Regel zu hoch an, und der Übernehmende zahlt zu viel.
• Online-Schätzungen ohne Besichtigung. Sie kennen weder den Zustand des Dachs noch den Sanierungsstau im Keller. Als Einstieg sind sie brauchbar, als Grundlage für eine Zahlung zwischen zwei Menschen, die sich gerade trennen, nicht.

Wichtig ist außerdem der Stichtag. Liegen zwischen Bewertung und Notartermin viele Monate, kann sich der Wert verschoben haben. Vereinbaren Sie deshalb ausdrücklich, auf welchen Tag sich die Bewertung bezieht, und halten Sie das schriftlich fest.

Wer ermittelt den Verkehrswert in Braunschweig?

Für Braunschweig gibt es drei Wege zu einer Wertermittlung, die sich in Aufwand, Kosten und Belastbarkeit unterscheiden.

Eine Besonderheit in Niedersachsen: Die Gutachterausschüsse sind nicht bei der Stadt angesiedelt, sondern beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN). Der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg führt die Kaufpreissammlung für Braunschweig und mehrere Nachbarkreise und kennt damit die tatsächlich gezahlten Preise, nicht nur die Angebote. Ein Verkehrswertgutachten können Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte direkt beantragen; Familienrechtsangelegenheiten und Erbauseinandersetzungen sind dort ausdrücklich als Antragsgründe genannt. Für das Gutachten fallen Gebühren nach der Gebührenordnung der Gutachterausschüsse an.

Eine Einschränkung gilt für jeden dieser Wege: Ein Gutachten ist nicht automatisch verbindlich. Nach § 193 Abs. 3 BauGB haben auch die Gutachten des Gutachterausschusses keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes vereinbart ist. Wer Streit vermeiden will, vereinbart deshalb vor der Bewertung, dass beide das Ergebnis als Grundlage akzeptieren.

Für einen ersten Überblick, in welcher Spanne Ihre Immobilie liegt, können Sie auch unsere kostenlose Online-Wertermittlung nutzen und das Ergebnis anschließend mit uns besprechen.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus in Braunschweig zu gleichen Teilen. Die Zahlen sind Beispielwerte, keine Marktwerte:

Der Bleibende zahlt 140.000 € aus und übernimmt die Restschuld von 200.000 €. Sein Finanzierungsbedarf liegt damit bei 340.000 € plus Nebenkosten, nicht bei 140.000 €.

Hat einer der beiden beim Kauf mehr Eigenkapital eingebracht, ohne dass das im Grundbuch abgebildet ist, kann zuerst diese Einlage vorab erstattet und erst der Rest nach Anteilen geteilt werden. Ob das rechtlich geschuldet ist, hängt vom Güterstand und von den Vereinbarungen ab. Als Rechenweg ist es eine Verhandlungsfrage, keine Automatik.

Was verändert den Auszahlungsbetrag im Einzelfall?

Die Grundformel ist der Anfang, nicht das Ende. Diese Posten verschieben das Ergebnis häufig:

Bei der Nutzungsentschädigung gilt: Bleibt ein Partner nach dem Auszug des anderen allein im Haus, kann der Ausgezogene unter Umständen eine Vergütung verlangen, während des Trennungsjahres nach § 1361b BGB, danach auf Grundlage der Regeln über die Bruchteilsgemeinschaft. Ausgangspunkt ist in der Praxis die ortsübliche Miete, anteilig nach Eigentum, gegengerechnet mit dem, was der Bleibende allein für Kredit und Lasten zahlt. Viele Eigentümer beschäftigt die Sorge, dass diese Verrechnung erst nachträglich auf den Tisch kommt. Wer sie von Anfang an in die Auszahlungsrechnung aufnimmt, spart sich die zweite Runde.

Wie hängen Auszahlung und Zugewinnausgleich bei einer Scheidung zusammen?

Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand gibt es zwei getrennte Rechnungen, die oft vermischt werden. Die Auszahlung regelt, wer das Haus behält und was er für den Anteil des anderen zahlt. Der Zugewinnausgleich regelt, wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat und die Hälfte des Überschusses ausgleichen muss.

Das Haus taucht in beiden Rechnungen auf. Deshalb sollten beide aufeinander abgestimmt werden. Für den Zugewinn gibt das Gesetz den Stichtag vor, die Zustellung des Scheidungsantrags; für die Auszahlung wird er vereinbart. Wird das Haus in beiden Rechnungen unterschiedlich bewertet oder doppelt berücksichtigt, zahlt einer am Ende zu viel oder bekommt zu wenig.

Zwei verbreitete Irrtümer lassen sich dabei ausräumen: Wer allein im Grundbuch steht, behält das Haus nicht automatisch vollständig, denn der Wertzuwachs kann im Zugewinnausgleich auszugleichen sein. Und nach der Scheidung wird das Haus nicht automatisch hälftig übertragen; ausgeglichen wird ein Geldanspruch, nicht das Eigentum. Beides kann in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung zusammengefasst werden. Die rechtliche Gestaltung gehört in die Hand einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Familienrecht.

Wie wird ein Miterbe bei einem geerbten Haus ausgezahlt?

Bei einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen Erben gemeinsam, und jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Will einer das Elternhaus behalten, zahlt er die anderen aus. Die Rechnung folgt derselben Logik wie bei Paaren, mit drei Unterschieden:

• Erbquote statt Grundbuchanteil. Maßgeblich ist der Anteil am Nachlass laut Testament oder gesetzlicher Erbfolge.
• Nachlassverbindlichkeiten zuerst. Vor der Teilung werden Schulden des Nachlasses abgezogen, etwa ein Restdarlehen der Eltern, Beerdigungskosten oder offene Rechnungen.
• Vorempfänge. Haben einzelne Kinder zu Lebzeiten größere Zuwendungen erhalten, können sie unter bestimmten Voraussetzungen auszugleichen sein.

Der Wert wird zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung ermittelt, nicht zum Todestag. Bei drei Geschwistern zu je einem Drittel und einem schuldenfreien Haus zahlt der Übernehmende also zwei Drittel des Verkehrswerts an die beiden anderen. Auch hier kann der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg das Gutachten erstellen.

Wie Sie eine solche Übernahme finanzieren, besprechen wir gern im Rahmen einer Immobilienfinanzierung für das Elternhaus oder die Familienimmobilie.

Was gilt für unverheiratete Paare?

Für unverheiratete Paare gilt die Grundformel genauso, aber zwei Schutzmechanismen fehlen: Es gibt keinen Zugewinnausgleich, und es gibt keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Maßgeblich ist allein, was im Grundbuch steht und was vereinbart wurde.

Schwierig wird es, wenn die Anteile im Grundbuch nicht zur tatsächlichen Finanzierung passen, etwa 50:50 im Grundbuch, aber ungleiches Eigenkapital, oder ungleiche Anteile bei hälftig geteilter Kreditrate. Ohne schriftliche Vereinbarung zählt dann zunächst der Grundbuchanteil. Wer heute zusammen kauft, sollte diese Frage deshalb vorab regeln.

Welche Kosten und Steuern fallen bei der Auszahlung an?

Bei jeder Auszahlung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, denn die Übertragung eines Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet und im Grundbuch beim Amtsgericht Braunschweig eingetragen werden. Wer diese Kosten trägt, ist Verhandlungssache und sollte im Vertrag stehen.

Bei der Grunderwerbsteuer entscheidet die Beziehung zwischen den Beteiligten. Nach § 3 GrEStG ausgenommen sind unter anderem:

Für unverheiratete Paare heißt das: Der Übernehmende zahlt Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5 % der Gegenleistung. Zur Gegenleistung zählt nicht nur die Auszahlung, sondern auch die Übernahme von Belastungen, also der Anteil der Restschuld, den der Übernehmende vom anderen übernimmt. Diese Steuer gehört deshalb von Anfang an in den Finanzierungsbedarf.

Kann die Auszahlung Einkommensteuer auslösen?

Ja, und dieser Punkt fehlt in der Grundformel. Wer seinen Anteil an den früheren Partner überträgt und dafür Geld bekommt, verkauft steuerlich gesehen seinen Anteil. Liegen zwischen Kauf und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein.

Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Genau hier liegt die Falle bei Trennungen: Wer ausgezogen ist, bewohnt die Immobilie nicht mehr selbst, auch wenn der Ex-Partner und die gemeinsamen Kinder weiter dort leben. Der Bundesfinanzhof hat das bestätigt: Die Veräußerung des hälftigen Miteigentumsanteils an den früheren Ehepartner nach dem Auszug kann steuerpflichtig sein. Auch die Androhung einer Versteigerung durch den anderen Partner änderte daran nichts.

Für die Berechnung heißt das: Der Ausscheidende sollte nicht nur fragen, wie viel er bekommt, sondern auch, wie viel davon nach Steuern bleibt. Entscheidend sind das Kaufdatum, das Auszugsdatum und das Datum des Notarvertrags. Wer innerhalb der Zehnjahresfrist liegt, sollte die Übertragung vor dem Notartermin mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater durchrechnen. Manchmal entscheidet allein der Zeitpunkt der Beurkundung über die Steuerpflicht.

Bei geerbten Immobilien läuft die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser weiter, nicht ab dem Erbfall.

Was rechnet die Bank, wenn Sie die Auszahlung finanzieren?

Ob eine Übernahme gelingt, entscheidet sich weniger an der Formel als an der Finanzierung. Wer bleibt, muss Auszahlung, Restschuld und Nebenkosten finanzieren, und zwar meist allein mit einem Einkommen, das vorher für zwei gerechnet war.

Was wir in der Praxis beobachten: Die Bank rechnet anders als die Beteiligten. Drei Unterschiede sollten Sie kennen, bevor Sie sich auf einen Betrag einigen:

• Beleihungswert statt Verkehrswert. Banken setzen für ihre Kreditentscheidung einen vorsichtigeren Wert an als den Verkehrswert aus dem Gutachten. Je höher Auszahlung und Restschuld im Verhältnis dazu, desto teurer wird der Kredit oder desto mehr Eigenkapital wird verlangt.
• Haushaltsrechnung für einen. Geprüft wird, ob Ihr Einkommen allein die neue Rate trägt, einschließlich Unterhaltspflichten.
• Entlassung aus der Haftung. Haben beide den bisherigen Kredit unterschrieben, haften beide weiter, bis die Bank den Ausscheidenden ausdrücklich entlässt. Diese Entlassung ist eine eigene Entscheidung der Bank und nicht Teil der familienrechtlichen Einigung.

Für die Umsetzung gibt es mehrere Wege: Das bestehende Darlehen wird vom Bleibenden allein übernommen, es wird abgelöst und neu finanziert, oder die Auszahlung wird über ein zusätzliches Darlehen gestemmt. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Zinsbindung, Restlaufzeit und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung ab. Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, lässt sich die Auszahlung mit einer Anschlussfinanzierung verbinden.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie die Finanzierbarkeit prüfen, bevor Sie sich auf den Auszahlungsbetrag festlegen. Eine Einigung, die die Bank nicht trägt, ist keine Einigung. Welche Unterlagen die Bank dafür sehen will, haben wir in unserem Beitrag zu den Unterlagen für die Baufinanzierung in Braunschweig zusammengestellt.

Was passiert, wenn sich die Beteiligten nicht einigen?

Können sich Miteigentümer oder Miterben nicht einigen, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Für Immobilien in Braunschweig führt das Amtsgericht Braunschweig die Versteigerung durch. Eine Grundschuld, die auf dem ganzen Grundstück lastet, bleibt dabei in der Regel bestehen und wird vom Ersteher übernommen, der sein Gebot entsprechend niedriger ansetzt; die persönliche Darlehensschuld bleibt bei den bisherigen Eigentümern. Der Erlös steht den bisherigen Eigentümern nach Abzug der Verfahrenskosten weiterhin gemeinsam zu; über die Aufteilung müssen sie sich dann doch einigen, notfalls vor Gericht.

Die Teilungsversteigerung ist rechtlich ein Weg, wirtschaftlich meist der teuerste. Ein Bieter muss kaufen, ohne die Immobilie immer von innen gesehen zu haben, und kalkuliert entsprechend vorsichtig. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten und eine lange Verfahrensdauer. Hinzu kommt eine Sorge, die viele Betroffene umtreibt: dass der andere die Versteigerung vor allem als Druckmittel ankündigt. Unter Ehegatten und früheren Ehegatten kann das Verfahren auf Antrag einstweilen eingestellt werden, wenn das zum Schutz gemeinsamer Kinder geboten ist.

Bevor es so weit kommt, lohnen sich zwei Alternativen: die Mediation, bei der eine neutrale Person beide Seiten zu einer Einigung führt, und der gemeinsame freihändige Verkauf, bei dem der Erlös nach derselben Formel geteilt wird wie bei der Auszahlung. Wenn ein Verkauf die bessere Lösung ist, unterstützen wir Sie dabei, Ihre Immobilie in Braunschweig zu verkaufen.

In welcher Reihenfolge gehen Sie am besten vor?

1. Grundbuchauszug und Darlehensunterlagen beschaffen. Eigentumsanteile, Belastungen und die aktuelle Ablösesumme schwarz auf weiß.
2. Bewertungsweg und Stichtag vereinbaren. Am besten schriftlich, bevor jemand eine Zahl kennt.
3. Verkehrswert ermitteln lassen.
4. Auszahlungsbetrag berechnen, einschließlich der Sonderposten aus der Tabelle oben.
5. Steuern prüfen: Grunderwerbsteuer bei Unverheirateten, Einkommensteuer innerhalb der Zehnjahresfrist.
6. Finanzierung klären, einschließlich der Haftungsentlassung durch die Bank.
7. Notarvertrag über die Übertragung, die Zahlung und die Kostenverteilung.
8. Grundbuchumschreibung beim Amtsgericht Braunschweig.

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