Wer legt den Wert einer geerbten Immobilie in Braunschweig fest?

Den einen Wert einer geerbten Immobilie gibt es nicht – es kommt darauf an, wofür er gebraucht wird. Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt Braunschweig-Wilhelmstraße den Grundbesitzwert fest, die Steuer selbst setzt das Finanzamt Braunschweig-Helmstedt fest. Unter Miterben gilt der Wert, auf den sie sich einigen; gelingt das nicht, schafft meist ein Gutachten des Gutachterausschusses Braunschweig-Wolfsburg oder eines zertifizierten Sachverständigen die Grundlage. Für Pflichtteilsberechtigte zählt der Verkehrswert am Todestag, für eine Bank der vorsichtigere Beleihungswert, und am Ende entscheidet bei einem Verkauf der Preis, den ein Käufer zahlt.

Für welchen Zweck wird der Wert einer geerbten Immobilie gebraucht?

Wer fragt, wer den Wert festlegt, muss zuerst klären, wofür. Ein Haus in Braunschweig kann nach einem Erbfall gleichzeitig mehrere verschiedene Werte haben, und jeder wird von einer anderen Stelle bestimmt.

Die Werte dürfen voneinander abweichen. Wer den Steuerbescheid als Maßstab für die Auszahlung der Geschwister nimmt oder eine Online-Schätzung als Beleg gegenüber dem Finanzamt einreicht, verwechselt die Ebenen. Dahinter steht eine verständliche Sorge: Erben fürchten, dass ein Wert, der für einen Zweck ermittelt wurde, ihnen bei einem anderen zum Nachteil ausgelegt wird. Wer die Zwecke trennt, kann für jeden Wert gezielt prüfen, ob er stimmt.

Wer setzt den Wert für die Erbschaftsteuer fest?

Das Finanzamt – und in Braunschweig sind es zwei verschiedene Ämter. Den Grundbesitzwert stellt das Finanzamt fest, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 BewG). Für alle Braunschweiger Postleitzahlen ist das das Finanzamt Braunschweig-Wilhelmstraße. Die Erbschaftsteuer selbst verwaltet ein anderes Amt: Für Braunschweig ist das Finanzamt Braunschweig-Helmstedt am Altewiekring Erbschaftsteuer-Finanzamt, zuständig auch für die Bezirke Peine, Wolfenbüttel und Goslar-Bad Gandersheim (Merkblatt des Landesamts für Steuern Niedersachsen).

Die beiden Ämter greifen ineinander: Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt, sobald er für die Erbschaftsteuer von Bedeutung ist (§ 151 BewG), und die Erbschaftsteuer setzt Grundbesitz mit genau diesem festgestellten Wert an (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Wer den Wert für falsch hält, setzt deshalb beim Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts an und nicht erst beim späteren Steuerbescheid.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Steuer entsteht (§ 11 ErbStG). Bei einem Erwerb von Todes wegen ist das grundsätzlich der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Eine Ausnahme betrifft den Pflichtteil: Für ihn entsteht die Steuer erst, wenn er geltend gemacht wird. Für Erben gilt dagegen der Todestag: Verliert oder gewinnt das Haus bis zum Bescheid an Wert, ändert das am steuerlichen Wert nichts.

Bevor das Finanzamt bewertet, steht eine Pflicht der Erben: Jeder Erwerb ist binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Das gilt bei Grundbesitz auch dann, wenn ein eröffnetes Testament vorliegt. Danach kann das Finanzamt eine Erklärung mit einer Frist von mindestens einem Monat anfordern (§ 31 ErbStG). Wer früh weiß, welcher Wert ungefähr im Raum steht, kann in dieser Zeit schon entscheiden, ob ein eigenes Gutachten nötig wird.

Nach welchem Verfahren rechnet das Finanzamt?

Nach festen gesetzlichen Verfahren, nicht nach einer Besichtigung. Das Bewertungsgesetz ordnet jeder Grundstücksart ein Verfahren zu (§ 182 BewG):

In allen drei Verfahren arbeitet das Finanzamt mit Daten, die der Gutachterausschuss ermittelt. Für den Grund und Boden ist der Bodenrichtwert anzusetzen, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Stichtag zu ermitteln hatte (§ 179 BewG). Im Sachwertverfahren gelten die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 191 BewG), die für Niedersachsen in den Grundstücksmarktdaten veröffentlicht werden.

Lohnend ist ein genauer Blick in den Bescheid: welches Verfahren dort angewendet wurde. Das Vergleichswertverfahren setzt Vergleichsgrundstücke voraus, die in den wertbeeinflussenden Merkmalen „hinreichend übereinstimmen“ (§ 183 BewG). Ein Haus mit erheblichem Sanierungsstau, einem Wohnrecht oder ungewöhnlichem Zuschnitt erfüllt das unter Umständen nicht. Ob das Finanzamt das Verfahren zu Recht gewählt hat, ist deshalb eine eigene Prüffrage, bevor es um ein Gegengutachten geht.

Was können Erben tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist?

Sie können einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Das Gesetz lässt zwei Nachweise zu (§ 198 BewG):

1. Ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist.
2. Einen Kaufpreis über genau dieses Grundstück, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist – vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich seit dem Stichtag nicht verändert.

Der zweite Weg liegt für Erben nahe, die ohnehin verkaufen wollen. Die Bedingung im Gesetz ist aber ernst zu nehmen: Wer nach dem Erbfall saniert, entrümpelt mit Umbau oder eine Teilfläche abtrennt, verändert die Verhältnisse, und der Kaufpreis taugt dann nicht mehr ohne Weiteres als Nachweis.

Eine Makler-Wertermittlung oder eine Online-Schätzung reicht als Nachweis nach § 198 BewG nicht, weil das Gesetz bestellte oder zertifizierte Sachverständige oder den Gutachterausschuss verlangt. Sie ist trotzdem nützlich – als Vorprüfung, ob sich ein Gutachten lohnt.

Für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid gilt die allgemeine Frist von einem Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO). Ein Gutachten ist in dieser Zeit kaum fertig. Wichtig ist deshalb, den Einspruch fristgerecht einzulegen; die Begründung mit dem Gutachten kann folgen.

Welche Rolle spielt der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg?

Er legt den Wert nicht von sich aus fest, liefert aber die Daten, aus denen fast jeder andere Wert entsteht – und erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten. In Niedersachsen sind die Gutachterausschüsse nicht bei den Städten, sondern beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN) angesiedelt. Für Braunschweig zuständig ist die Geschäftsstelle in der Wilhelmstraße 3, die auch Wolfsburg, Salzgitter und die Landkreise Helmstedt, Peine und Wolfenbüttel betreut.

Ein Gutachten beantragen dürfen Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte (Gutachterausschüsse Niedersachsen, Verkehrswertgutachten). Erbauseinandersetzungen nennt die Landesseite ausdrücklich als Antragsgrund. Die Gebühren richten sich nach der niedersächsischen Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse (GOGut).

Zwei Eigenschaften sollten Erben kennen. Erstens hat ein Gutachten des Gutachterausschusses keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB) – Miterben können aber vereinbaren, dass es für sie gilt. Zweitens ist es als Nachweis gegenüber dem Finanzamt im Gesetz ausdrücklich genannt. Wer ohnehin ein Gutachten für die Erbauseinandersetzung braucht, kann es so anlegen, dass es auch für die Steuer trägt: mit dem Todestag als Stichtag.

Ohne Gutachten lässt sich vieles selbst nachsehen. Bodenrichtwerte sind in Niedersachsen über BORIS-NI kostenfrei einsehbar, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt der Gutachterausschuss einzelfallbezogen und anonymisiert, wenn genügend vergleichbare Kauffälle vorliegen.

Warum unterscheiden sich die Werte innerhalb Braunschweigs so stark?

Weil der Boden innerhalb der Stadt sehr unterschiedlich bewertet ist. Die Bodenrichtwerte der Einfamilienhauszonen in Riddagshausen liegen zum aktuellen Stichtag etwa anderthalb- bis zweimal so hoch wie die in Watenbüttel, Waggum oder der Kanalsiedlung in Thune. Bei Mehrfamilienhauszonen liegt das Östliche Ringgebiet je nach Zone etwa zwei- bis knapp dreimal so hoch wie Watenbüttel oder Waggum.

Für Erben hat das eine direkte Folge: Ein Mittelwert für „Braunschweig“ sagt über das geerbte Haus nichts. Weil das Finanzamt den Bodenrichtwert der konkreten Zone ansetzt, kann ein Haus mit großem Grundstück in einer hoch eingestuften Zone steuerlich deutlich höher bewertet sein, als es der Zustand des Gebäudes vermuten lässt. Umgekehrt trägt in den Ortsteilen am Stadtrand das Gebäude einen größeren Anteil am Gesamtwert – dort entscheidet die Bausubstanz stärker darüber, ob der Steuerwert zum Marktpreis passt.

Wer die eigene Zone nachsieht, sollte nur gleiche Nutzungsarten vergleichen. BORIS-NI weist für dieselbe Lage oft getrennte Zonen für Ein- und Mehrfamilienhäuser aus.

Was ändert das Sanierungsgebiet im Westlichen Ringgebiet am Wert?

Es kann einen zusätzlichen Posten auslösen, den Erben kennen müssen: den Ausgleichsbetrag. Das Westliche Ringgebiet ist in Braunschweig das einzige laufende förmlich festgelegte Sanierungsgebiet; die Stadt hebt die Satzung schrittweise in Teilen auf. Mit der Aufhebung entsteht für die betroffenen Grundstücke ein Ausgleichsbetrag.

Zahlungspflichtig ist, wer zum Zeitpunkt der Bekanntmachung der Aufhebung Eigentümer ist. Mehrere Zahlungspflichtige – ausdrücklich auch eine Erbengemeinschaft – haften als Gesamtschuldner (Stadt Braunschweig, Fragen zu Ausgleichsbeträgen). Berechnet wird er auf Grundlage besonderer Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für den Anfangs- und den Endzustand.

Für die Wertfrage bedeutet das: Bei einem geerbten Haus im Westlichen Ringgebiet gehört zur Bewertung die Klärung, ob der Ausgleichsbetrag bereits abgelöst, festgesetzt oder noch offen ist. Ein Käufer wird danach fragen, und unter Miterben verschiebt ein offener Betrag die Rechnung, wer wie viel bekommt.

Wer legt den Wert fest, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Die Erben selbst. Eine Behörde, die den Wert für die Erbengemeinschaft verbindlich festsetzt, gibt es nicht. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), und dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle verständigen.

In der Praxis gibt es drei Wege:

• Einigung ohne Gutachten: Die Erben übernehmen einen Wert, etwa aus einer Marktpreiseinschätzung oder aus Vergleichsdaten. Das ist schnell und kostet wenig, hält aber nur, solange niemand später zweifelt.
• Gemeinsames Gutachten: Die Erben beauftragen den Gutachterausschuss oder einen zertifizierten Sachverständigen und vereinbaren vorher schriftlich, dass das Ergebnis für alle gilt.
• Keine Einigung: Ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, wird die Gemeinschaft an einem Grundstück durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses aufgehoben (§ 753 BGB). Den Wert bestimmt dann das Gebot im Versteigerungstermin – der für alle Beteiligten unsicherste Weg.

Was andere Eigentümer berichten, ist die Sorge vor einer bestimmten Lage: Mehrere Geschwister erben, einer möchte im Elternhaus bleiben, die anderen wollen ausgezahlt werden. Damit kommt ein weiterer Wert ins Spiel.

Welchen Wert setzt die Bank an, wenn ein Miterbe die anderen auszahlt?

Den Beleihungswert – und der ist bewusst vorsichtiger als der Marktwert. Beleihungswert ist nach der Beleihungswertermittlungsverordnung der Wert, der unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung voraussichtlich erzielt werden kann; zugrunde zu legen ist eine vorsichtige Bewertung (§ 3 BelWertV).

Daraus folgt eine Lücke, die sich oft erst im Bankgespräch zeigt: Die Geschwister erwarten ihren Anteil am Verkehrswert, die Bank finanziert aber auf Basis des Beleihungswerts. Wie groß der Abstand ist, hängt vom Objekt und von der Bank ab. Er entscheidet mit darüber, wie viel Eigenkapital der übernehmende Erbe mitbringen muss und ob die Übernahme überhaupt trägt.

Sinnvoll ist deshalb die umgekehrte Reihenfolge: Bevor die Erben sich auf einen Übernahmepreis festlegen, sollte geklärt sein, welchen Betrag der übernehmende Erbe finanzieren kann. Steht noch eine Restschuld des Erblassers im Grundbuch, gehört sie in dieselbe Rechnung.

Welcher Wert gilt beim Pflichtteil?

Der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). Der Wert ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, und eine Wertbestimmung des Erblassers ist ausdrücklich nicht maßgebend. Ein Testament, das dem Haus einen bestimmten Wert zuschreibt, bindet den Pflichtteilsberechtigten also nicht.

Ist der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe, kann er verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird; die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 BGB). Zusätzlich ist er beim Gutachterausschuss selbst antragsberechtigt. Für die Erben heißt das: Ein vom Pflichtteilsberechtigten verlangtes Gutachten zahlt am Ende der Nachlass – und damit wirtschaftlich die Erben.

Legt das Nachlassgericht den Wert der Immobilie fest?

Nein. Das Amtsgericht Braunschweig ist als Nachlassgericht für Erbscheine zuständig, wenn der Erblasser zuletzt in der Stadt gewohnt hat, und sein Grundbuchamt berichtigt nach dem Tod des Eigentümers das Grundbuch. Einen Immobilienwert setzt es dabei nicht fest.

Das Missverständnis entsteht, weil das Gericht für die Gebühren den Wert des Nachlasses braucht. Geschäftswert für den Erbschein ist der Wert des Nachlasses im Zeitpunkt des Erbfalls, abzüglich der Verbindlichkeiten des Erblassers (§ 40 GNotKG). Dieser Wert dient der Gebührenberechnung und ist weder für das Finanzamt noch für die Miterben ein Maßstab.

Hilft der Grundsteuerbescheid bei der Wertfrage?

In Niedersachsen nicht. Niedersachsen hat für die Grundsteuer ein eigenes Flächen-Lage-Modell: Aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum Durchschnitt der Gemeinde wird ein Lagefaktor gebildet und mit Äquivalenzbeträgen für Grund- und Gebäudefläche multipliziert. Einen Markt- oder Ertragswert der Immobilie ermittelt dieses Verfahren nicht.

Die Unterscheidung „Grundsteuerwert oder Verkehrswert“ läuft für ein Haus in Braunschweig deshalb ins Leere. Selbst die Bodenrichtwerte sind getrennt: Für die Grundsteuer stellt Niedersachsen eigene steuerliche Bodenrichtwerte bereit; die BORIS-Werte sind dafür nicht zu verwenden. Wer den Wert des Erbes einschätzen will, sollte den Grundsteuerbescheid beiseitelegen.

Wann lohnt sich ein Gutachten und wann reicht eine Einschätzung?

Das hängt davon ab, wer den Wert akzeptieren muss.

Bei älteren Häusern lohnt vor jedem Gutachten ein Blick auf die Bausubstanz. Feuchte Keller, ein überalterter Dachstuhl oder Schadstoffe verändern den Wert stärker als die Zone, und ein Gutachter, der sie nicht kennt, kann sie nur pauschal berücksichtigen.

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