Wer ermittelt den Wert bei einer Schenkung in Braunschweig?

Den Wert, der für die Schenkungsteuer zählt, ermittelt das Finanzamt. Bei einer Immobilie in Braunschweig stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, in einem eigenen Bescheid den sogenannten Grundbesitzwert fest. Es rechnet dabei nach festen Verfahren des Bewertungsgesetzes und greift auf die Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg zurück, der beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) angesiedelt ist. Hält die beschenkte Person diesen Wert für zu hoch, kann sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen, etwa mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen.

Welche Stelle setzt den Wert fest, und welches Finanzamt ist für Braunschweig zuständig?

Bei einer Immobilienschenkung können zwei verschiedene Finanzämter beteiligt sein. Das eine stellt den Wert des Grundstücks fest, das andere setzt die Steuer fest.

Den Grundbesitzwert stellt das Finanzamt fest, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das regelt § 152 BewG. Für eine Immobilie in Braunschweig ist das ein Braunschweiger Finanzamt, nicht das Finanzamt am Wohnort der Beteiligten. Das Finanzamt Braunschweig-Helmstedt am Altewiekring führt seine Grundbesitzstelle am Standort Braunschweig. Welches Amt für Ihre Adresse feststellt, ergibt sich aus dem Schreiben, mit dem es die Feststellungserklärung anfordert.

Die Schenkungsteuer selbst setzt ein Erbschaftsteuer-Finanzamt fest. Niedersachsen hat diese Aufgabe auf acht Finanzämter gebündelt, darunter das Finanzamt Braunschweig-Helmstedt. Welches davon zuständig ist, hängt nach § 35 ErbStG vom Wohnsitz der schenkenden Person ab, nicht vom Ort der Immobilie.

Für Sie heißt das: Verschenken Eltern aus Hannover ein Haus in Braunschweig an ihre Tochter, kommt der Wert aus Braunschweig, der Steuerbescheid aber aus Hannover. Fragen zum Wert gehören an das Braunschweiger Finanzamt, Fragen zu Freibetrag und Steuer an das Erbschaftsteuer-Finanzamt.

Muss ich den Wert selbst angeben, oder ermittelt ihn das Finanzamt von allein?

Das Finanzamt ermittelt den Wert, aber nicht ohne Ihre Mitwirkung. Eine notariell beurkundete Schenkung meldet der Notar nach § 34 ErbStG dem Finanzamt. Eine eigene Anzeige ist dann nach § 30 Abs. 3 ErbStG nicht nötig.

Danach fordert das Finanzamt in der Regel eine Schenkungsteuererklärung an. Für die Immobilie kommt meist eine eigene Feststellungserklärung hinzu, in der Sie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Nutzung angeben. Die Frist dafür beträgt nach § 153 BewG mindestens einen Monat.

Diese Angaben sind die Rechengrundlage des Finanzamts. Eine zu großzügig gerechnete Wohnfläche oder ein falsches Baujahr wandern unmittelbar in den Steuerwert. Sorgfalt bei der Erklärung ist deshalb der erste und billigste Hebel, lange bevor über Gutachten zu reden ist.

Nach welchen Verfahren rechnet das Finanzamt?

Das Finanzamt bewertet nach Aktenlage, ohne Besichtigung. Welches Verfahren es anwendet, hängt von der Objektart ab und ist in § 182 BewG festgelegt.

Das Vergleichswertverfahren greift nach § 183 BewG vorrangig auf die Vergleichspreise zurück, die der Gutachterausschuss mitteilt. Fehlen passende Vergleichsdaten, weicht das Finanzamt auf das Sachwertverfahren aus.

Die Konsequenz: Das Verfahren kennt Baujahr, Fläche und Lage, aber keinen feuchten Keller, kein undichtes Dach und keine veraltete Heizung. Je weiter ein Haus vom durchschnittlichen Zustand seiner Altersklasse abweicht, desto eher liegt der Steuerwert über dem, was ein Käufer zahlen würde.

Welche Rolle spielt der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg?

Der Gutachterausschuss setzt keine Steuer fest. Er liefert die Marktdaten, auf denen der Steuerwert beruht, und er erstattet auf Antrag Verkehrswertgutachten.

In Niedersachsen sind die Gutachterausschüsse nicht bei den Städten angesiedelt, sondern beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung. Für Braunschweig ist der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg zuständig, mit Geschäftsstelle in der Wilhelmstraße 3. Er führt die Kaufpreissammlung für eine ganze Region, zu der neben Braunschweig auch Wolfsburg, Salzgitter, Wolfenbüttel, Peine und Helmstedt gehören.

Aus dieser Sammlung ermittelt er Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren. Die Bodenrichtwerte für Ihre Straße können Sie selbst und kostenfrei im Portal BORIS.NI nachsehen. Das ist der einfachste Weg, um zu prüfen, mit welchem Bodenwert das Finanzamt rechnen wird.

Daneben erstattet der Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten auf Antrag, den Eigentümer, Berechtigte oder Pflichtteilsberechtigte stellen können. Ansprechpartner für ein Gutachten ist deshalb die Geschäftsstelle beim LGLN, nicht die Stadtverwaltung.

Auf welchen Stichtag kommt es an?

Bewertet wird auf den Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist. So bestimmt es § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG.

Bei einer Immobilie fällt dieser Tag nicht zwingend mit der Unterschrift beim Notar oder mit der Eintragung im Grundbuch zusammen. Welcher Tag in Ihrem Vertrag maßgeblich ist, sollten Sie deshalb beim Notartermin ausdrücklich klären.

Der Stichtag entscheidet zweierlei. Er legt fest, welcher Bodenrichtwert gilt: nach § 179 BewG der letzte, den der Gutachterausschuss vor dem Stichtag zu ermitteln hatte. Und er legt fest, auf welchen Tag ein späteres Gutachten den Verkehrswert beziehen muss. Ein Gutachten lässt sich auch nachträglich erstellen, es bewertet dann rückblickend den Zustand am Stichtag.

Grundbesitzwert, Verkehrswert, Grundsteuer: Warum gibt es mehrere Werte?

Bei einer Schenkung begegnen Ihnen mehrere Werte, und jeder wird von einer anderen Stelle zu einem anderen Zweck ermittelt.

Ein Sonderfall betrifft Niedersachsen. Die Grundsteuer wird hier nach dem Flächen-Lage-Modell des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes berechnet, also aus Flächen, Äquivalenzzahlen und einem Lage-Faktor. Der Grundsteuerbescheid enthält deshalb keinen Wert, der auch nur annähernd etwas über den Verkehrswert aussagt. Für die Schenkungsteuer ist er ohne Bedeutung.

Was kann ich tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist?

Sie können einen niedrigeren Wert nachweisen. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Stichtag niedriger ist, wird dieser angesetzt. Das regelt § 198 BewG.

Als Nachweis kommen zwei Wege in Betracht:

• ein Verkehrswertgutachten, das nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt ist
• ein Kaufpreis für genau dieses Grundstück, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben

Wichtig ist der richtige Adressat. Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Feststellungsbescheid festgesetzt. Nach § 351 Abs. 2 AO können Entscheidungen aus diesem Bescheid nur durch Einspruch gegen genau diesen Bescheid angegriffen werden, nicht über den späteren Schenkungsteuerbescheid. Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 AO einen Monat ab Bekanntgabe.

Wer erst den Steuerbescheid abwartet und dann widerspricht, kommt mit dem Wertargument zu spät. Den Feststellungsbescheid sollten Sie deshalb sofort prüfen, wenn er kommt.

Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?

§ 198 Abs. 2 BewG nennt zwei Gruppen, deren Gutachten regelmäßig als Nachweis dienen können: den zuständigen Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind.

Für eine Braunschweiger Immobilie heißt das: Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg oder ein öffentlich bestellter beziehungsweise zertifizierter Sachverständiger.

Was nicht reicht, ist eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler, auch unsere nicht. Sie ist eine gute Orientierung dafür, ob sich ein Gutachten lohnt, aber kein Nachweis im Sinne des Bewertungsgesetzes. Das Finanzamt prüft auch ein formal einwandfreies Gutachten inhaltlich und kann es zurückweisen, wenn es methodisch nicht trägt. Ein Gutachten ist also kein Selbstläufer, sondern muss nachvollziehbar zeigen, warum dieses Haus unter dem Durchschnitt liegt.

Wann lohnt sich ein Gutachten überhaupt?

Ein Gutachten lohnt sich nur, wenn der Steuerwert ohne Gutachten zu einer Steuer führt, die höher ist als die Kosten des Gutachtens. Das hängt zuerst von den Freibeträgen ab, die alle zehn Jahre je schenkender Person neu zur Verfügung stehen. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG lauten nach geltendem Recht:

Schenken beide Eltern je ihren Anteil, kann ein Kind beide Freibeträge nutzen. Eine Zuwendung des selbst genutzten Familienheims unter Ehegatten bleibt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ganz steuerfrei.

Zu beachten ist die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG. Alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden addiert. Wer vor acht Jahren schon Geld bekommen hat, hat einen Teil des Freibetrags bereits verbraucht.

Die Abwägung lautet also: Liegt der voraussichtliche Steuerwert auch nach Abzug der Belastungen deutlich unter dem Freibetrag, ist ein Gutachten für die Steuer meist überflüssig. Liegt er nahe am Freibetrag oder darüber, und weicht der Zustand des Hauses spürbar vom Durchschnitt ab, kann sich der Nachweis rechnen.

Wie wirken Nießbrauch, Wohnrecht und übernommene Darlehen auf den Wert?

Belastungen mindern die steuerliche Bereicherung. Bei Schenkungen in der Familie können sie stärker ins Gewicht fallen als eine Korrektur des Grundbesitzwerts.

Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, mindert der Kapitalwert dieses Rechts die Bereicherung. Er berechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der vom Lebensalter der berechtigten Person abhängt. Je jünger die Eltern, desto höher der Abzug.

Übernimmt die beschenkte Person ein noch laufendes Darlehen, ist sie nur in Höhe der Differenz bereichert. Schenkungsteuerlich gilt nach § 7 ErbStG nur als Schenkung, was die beschenkte Person tatsächlich bereichert. Das übernommene Darlehen ist steuerlich eine Gegenleistung, und die Schenkung wird zur teilweise entgeltlichen Übertragung.

Daran schließt eine Praxisfrage an: Die Bank muss einer Schuldübernahme zustimmen, und sie prüft die beschenkte Person wie bei einem neuen Kredit. Steht in den nächsten Jahren ohnehin eine Anschlussfinanzierung an, lässt sich beides oft in einem Schritt regeln. Wer erst nach dem Notartermin mit der Bank spricht, riskiert, dass die Übertragung zwar steuerlich durchdacht, finanziell aber nicht tragfähig ist.

Was bedeutet der Schenkungswert für einen späteren Verkauf?

Mit einer reinen Schenkung ohne Gegenleistung beginnt keine neue Zehnjahresfrist für einen steuerfreien Verkauf.

Nach § 23 Abs. 1 EStG wird der beschenkten Person bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung durch die Eltern zugerechnet. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist diese Frist für einen späteren Verkauf bereits abgelaufen. Haben sie es erst vor wenigen Jahren als vermietete Kapitalanlage gekauft, läuft deren Frist weiter. Anders liegt es, wenn Sie bei der Übertragung ein Darlehen übernehmen: Für den entgeltlichen Teil gilt die Übertragung steuerlich als eigener Kauf, für den eine neue Frist beginnen kann. Diesen Fall sollten Sie vor dem Notartermin mit der Steuerberatung durchrechnen.

Der Grundbesitzwert aus dem Schenkungsteuerverfahren spielt dabei keine Rolle. Er ist kein Anschaffungspreis. Wer kurz nach der Schenkung verkaufen will, sollte deshalb vorab klären, wann und zu welchem Preis die Eltern erworben haben. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag kann umgekehrt sogar helfen: Liegt der erzielte Preis unter dem Steuerwert, dient er nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis des niedrigeren Werts.

Was können Sie vor der Schenkung selbst vorbereiten?

Viele Wertfragen lassen sich mit den Unterlagen klären, die vor dem Notartermin auf dem Tisch liegen.

• Wohnflächenberechnung: Sie fließt im Vergleichswertverfahren direkt in den Wert ein. Fehlt eine belastbare Berechnung nach Wohnflächenverordnung, lohnt es sich, sie erstellen zu lassen.
• Baujahr und Modernisierungen: Nachweise über Dach, Fenster, Heizung und Dämmung bestimmen im Sachwertverfahren die Restnutzungsdauer.
• Mängel und Schäden: Was das Finanzamt nicht sieht, muss ein Gutachten belegen. Fotos und Kostenvoranschläge vom Zeitpunkt der Schenkung sind später schwer nachzuholen.
• Darlehensverträge und Grundschulden: Restschuld, Zinsbindung und Zustimmung der Bank klären, bevor der Vertrag steht.
• Bodenrichtwert: in BORIS.NI für die eigene Adresse nachsehen und mit dem vergleichen, was Sie selbst für realistisch halten.

Erst wenn diese Punkte zusammengetragen sind, lässt sich einschätzen, ob der Steuerwert in die Nähe des Freibetrags kommt und ob ein Gutachten sinnvoll ist.

Dieser Ratgeber erklärt die Zuständigkeiten und Abläufe. Er ersetzt keine Steuerberatung; für die Gestaltung einer Schenkung sind Steuerberatung und Notar die richtigen Ansprechpartner.

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