Wie finanziere ich den Anschlusskauf zwischen zwei Immobilien in Braunschweig?

Wer in Braunschweig eine neue Immobilie kauft, bevor die bisherige verkauft ist, hat in der Regel kein Geldproblem, sondern ein Zeitproblem: Der Kaufpreis für das neue Objekt wird fällig, während das Eigenkapital noch in der alten Immobilie steckt. Finanziert wird diese Lücke meist mit einer Zwischenfinanzierung, die der Verkaufserlös später in einer Summe ablöst, kombiniert mit einem langfristigen Darlehen für den Teil, den der Erlös nicht deckt. Alternativen sind eine Nachbeleihung der alten Immobilie mit einem variablen Darlehen oder der umgekehrte Weg: erst verkaufen, dann kaufen. Welcher Weg trägt, entscheidet nicht der Wunschpreis Ihrer alten Immobilie, sondern der Erlös, der nach Restschuld, Ablösekosten und Verkaufskosten tatsächlich übrig bleibt – und ob Ihr Einkommen die Übergangszeit mit zwei Belastungen trägt.

Welche Wege gibt es, den Kauf vor dem Verkauf zu finanzieren?

Es gibt vier gängige Konstruktionen, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wer das Risiko einer längeren Vermarktung trägt. Mit „Anschlusskauf“ ist hier der Kauf einer neuen Immobilie gemeint, während die bisherige noch nicht verkauft ist – nicht die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung, die ein anderes Thema ist.

Bei der Nachbeleihung spielt das Gesetz eine Rolle: Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Sobald der Verkaufserlös da ist, kommen Sie damit ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Kredit. Der Preis dafür ist ein Zins, der sich während der Laufzeit bewegen kann.

Wie viel Geld steckt wirklich in Ihrer alten Immobilie?

Für die Finanzierung zählt nur der Betrag, der nach dem Verkauf frei auf Ihrem Konto landet. Dieser Nettoerlös ist kleiner als der Preis, den man im Kopf hat, und er ist die Zahl, auf der die Zwischenfinanzierung aufbaut.

Für Braunschweig ist der Puffer kein theoretischer Posten. Das Land Niedersachsen hat in seiner Presseinformation zu den Grundstücksmarktdaten 2026 festgehalten, dass Kaufpreise zuletzt häufiger in Großstädten wie Braunschweig gesunken sind als im ländlichen Raum (Landesgrundstücksmarktdaten 2026, Presseinformation, Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025). Das ist keine Prognose, sondern eine Momentaufnahme mit Stichtag. Die Konsequenz für Ihre Rechnung ist trotzdem klar: Wer in der Stadt verkauft, sollte den Erlös nicht aus dem Preis ableiten, zu dem Nachbarn vor einigen Jahren verkauft haben, und auch nicht aus der Entwicklung im Umland. Ob die Richtung inzwischen wieder dreht, zeigt der nächste Marktbericht des Gutachterausschusses.

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ohne Verkaufsdruck einschätzen lassen, erklären wir auf der Seite zur Wertermittlung für Ihre Immobilie. Was zusätzlich an Eigenkapital für den Neukauf sinnvoll ist, steht im Beitrag Eigenkapital für die Baufinanzierung in Braunschweig.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges, endfälliges Darlehen: Die Bank zahlt den Betrag zum Fälligkeitstermin des neuen Kaufpreises aus, Sie zahlen während der Laufzeit nur Zinsen, und sobald der Erlös aus dem Verkauf eingeht, wird der Kredit in einer Summe zurückgeführt. Eine Tilgung im üblichen Sinn gibt es nicht.

Der Ablauf in fünf Schritten:

1. Die Bank prüft Ihre Bonität, den Grundbuchstand der alten Immobilie und den realistischen Erlös.
2. Sie sagt Zwischenfinanzierung und – falls nötig – das langfristige Darlehen für den Restbetrag zu.
3. Als Sicherheit wird eine Grundschuld eingetragen: auf der alten Immobilie, auf der neuen oder auf beiden.
4. Zum Fälligkeitstermin zahlt die Bank an den Verkäufer des neuen Objekts aus.
5. Nach dem Verkauf der alten Immobilie wird der Erlös verwendet, um zuerst das alte Darlehen und dann die Zwischenfinanzierung abzulösen.

Die Zwischenfinanzierung verschafft Ihnen Zeit, aber kein zusätzliches Eigenkapital. Sie nimmt einen Erlös vorweg, den es erst noch geben muss. Deshalb ist sie für einen vorübergehenden Engpass gedacht – nicht für den Fall, dass der neue Kaufpreis grundsätzlich über Ihren Möglichkeiten liegt.

Was kostet die Überbrückung?

Eine Zwischenfinanzierung ist in der Regel teurer als ein langfristiges Baudarlehen. Das liegt an ihrer Bauart: kurze Laufzeit, keine Tilgung und ein offener Rückzahlungszeitpunkt. Konkrete Zinssätze hängen vom Zinsniveau, Ihrer Bonität und dem Institut ab und ändern sich laufend, deshalb nennen wir hier keine Werte.

Mit diesen Kostenblöcken sollten Sie rechnen:

• Zinsen auf die volle Summe, für jeden Monat, in dem die alte Immobilie noch nicht verkauft ist. Tilgungsfrei heißt nicht kostenfrei.
• Kosten für die Grundschuld: Notar und Grundbuchamt berechnen die Bestellung und Eintragung, bei zwei belasteten Objekten gegebenenfalls doppelt.
• Mögliche Bearbeitungsentgelte, je nach Institut.
• Laufende Kosten für zwei Immobilien: Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und gegebenenfalls Hausgeld für die alte Immobilie, solange sie nicht übergeben ist.
• Kaufnebenkosten des Neukaufs, die ohnehin anfallen – welche das sind, haben wir unter Kosten der Baufinanzierung in Braunschweig zusammengestellt.

Der wichtigste Hebel auf die Kosten ist nicht der Zinssatz, sondern die Dauer. Jeder Monat, den die Vermarktung schneller abgeschlossen ist, spart Zinsen auf den gesamten Betrag. Wer die alte Immobilie schon vor dem Notartermin für das neue Objekt vorbereitet – Unterlagen, Wertermittlung, Exposé –, verkürzt die Lücke, bevor sie entsteht.

Was prüft die Bank, und warum zählt die Doppelbelastung?

Die Bank prüft nicht nur, ob die alte Immobilie genug wert ist, sondern ob Sie die Übergangszeit aus Ihrem Einkommen durchhalten. Das ist gesetzlich vorgegeben: Nach § 505b Abs. 2 BGB muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, Ausgaben und sonstigen finanziellen Umständen eingehend prüfen, und die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt.

Für Ihren Anschlusskauf heißt das: Gerechnet wird mit allem, was gleichzeitig läuft – der bisherigen Rate, den Zinsen der Zwischenfinanzierung, der Rate des neuen Darlehens und den Kosten beider Objekte. Ein Institut kann sehr vorsichtig rechnen und unterstellen, dass sich der Verkauf hinzieht; ein anderes berücksichtigt einen bereits unterschriebenen Verkaufsvertrag stärker. Die Spanne zwischen beiden Rechnungen kann darüber entscheiden, ob eine Finanzierung zustande kommt. Nicht jede Bank bietet die Konstruktion überhaupt an.

Was die Bank typischerweise sehen möchte:

• aktueller Grundbuchauszug der alten Immobilie, um bestehende Grundschulden und den freien Rang zu prüfen
• Darlehensvertrag und Restschuldbestätigung des alten Kredits
• eine nachvollziehbare Wertermittlung statt einer Wunschzahl
• Nachweise zum Verkauf: idealerweise ein notarieller Kaufvertrag, sonst ein konkreter Vermarktungsstand
• Einkommensnachweise und Übersicht über laufende Verpflichtungen

Für Immobilien in Braunschweig führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Braunschweig die Grundbücher; dort steht auch ein Grundbucheinsichtsplatz zur Verfügung. Den Auszug brauchen Sie früh, weil er zeigt, ob auf der alten Immobilie noch Rechte eingetragen sind, die vor einer Nachbeleihung oder dem Verkauf geklärt werden müssen.

Was passiert mit dem alten Darlehen?

Läuft für die alte Immobilie noch ein Darlehen mit Zinsbindung, ist es die Stelle, an der der Nettoerlös am stärksten schrumpfen kann. Ein Verkauf ist ein anerkannter Grund, aus dem Vertrag herauszukommen – aber nicht kostenlos.

§ 490 Abs. 2 BGB gibt Ihnen ein Kündigungsrecht, wenn Ihre berechtigten Interessen es gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind; ein solches Interesse liegt ausdrücklich vor, wenn Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen. Im selben Absatz steht die Kehrseite: Sie müssen der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung ersetzen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie sie berechnet wird, muss im Darlehensvertrag ausreichend angegeben sein; sind diese Angaben unzureichend, ist der Anspruch nach § 502 BGB ausgeschlossen. Ein Blick in die Vertragsunterlagen lohnt sich deshalb, bevor Sie die Entschädigung als feste Größe einplanen.

Drei Konstellationen verändern die Rechnung:

• Darlehen älter als zehn Jahre: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Laufzeit oder Zins getroffen, etwa bei einer Prolongation, läuft die Frist ab dieser Vereinbarung. Liegt der Termin nahe, kann ein etwas späterer Verkaufstermin günstiger sein als ein schneller.
• Zinsbindung läuft ohnehin bald aus: Dann kann die Entschädigung gering ausfallen oder entfallen, wenn die Ablösung auf das Ende der Zinsbindung gelegt wird.
• Darlehen soll mitziehen: Manche Banken erlauben, das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie umzuhängen, indem die Sicherheit getauscht wird. Ob das geht, entscheidet die Bank; es ist eine Verhandlungsfrage mit der bisherigen Bank und lohnt sich vor allem, wenn der alte Zins günstiger ist als der aktuelle.

Leicht zu übersehen ist die Bausparkombination: Ist das alte Darlehen an einen Bausparvertrag gekoppelt, kann dessen Zuteilung erst Jahre nach dem Ende der Zinsbindung anstehen. Für den Verkaufszeitpunkt ist das relevant, und es steht nur in den Vertragsunterlagen.

Wie stimmen Sie die beiden Notarverträge aufeinander ab?

Beim Anschlusskauf gibt es zwei Kaufverträge, und keiner der beiden weiß vom anderen. Der Kaufvertrag für das neue Objekt legt fest, wann der Kaufpreis fällig wird; der Verkaufsvertrag für das alte legt fest, wann Sie Geld bekommen und wann Sie ausziehen müssen. Passen diese Termine nicht zusammen, entsteht die Lücke, die Sie teuer zwischenfinanzieren – oder im ungünstigen Fall ein Monat, in dem Sie keine der beiden Immobilien bewohnen können.

Was wir in der Praxis beobachten: Die Finanzierung wird sorgfältig gerechnet, die Termine in den beiden Verträgen werden dagegen von zwei verschiedenen Notaren nach zwei verschiedenen Vorlagen gesetzt. Dabei lassen sich einige Stellschrauben bewusst nutzen:

• Fälligkeit beim Neukauf: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Vormerkung. Ein späterer Fälligkeitstermin lässt sich verhandeln, ist aber für den Verkäufer des neuen Objekts nur dann akzeptabel, wenn er gleichzeitig Planungssicherheit bekommt.
• Übergabe beim Verkauf: Ein Übergabetermin, der etwas nach dem Einzug in das neue Objekt liegt, verschafft Luft für den Umzug. Er verschiebt allerdings auch den Zahlungseingang.
• Ablösung der alten Grundschuld: Der Notar sorgt dafür, dass aus dem Kaufpreis zuerst Ihre bisherige Bank abgelöst wird, damit der Käufer lastenfrei Eigentum erwirbt. Die Ablösebeträge müssen deshalb früh bei der Bank angefragt werden.
• Finanzierung des Käufers: Ihr Verkauf ist nur so schnell wie die Finanzierung Ihres Käufers. Liegt der Beleihungswert seiner Bank unter dem vereinbarten Preis, kann die Zusage länger dauern oder kleiner ausfallen.

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die Sorge um die Finanzierung des Käufers den ganzen Verkauf überschattet. Beim Anschlusskauf ist diese Sorge doppelt begründet, weil an ihr die eigene Zwischenfinanzierung hängt. Für Ihre Planung heißt das: Je belastbarer die Finanzierung des Käufers vor dem Notartermin geprüft ist, desto kürzer und berechenbarer wird Ihre Überbrückung.

Was passiert, wenn der Verkauf länger dauert oder weniger bringt?

Dann laufen die Zinsen weiter, und die Bank verlängert nicht automatisch. Eine Zwischenfinanzierung hat eine feste Höchstlaufzeit; ist sie erreicht, muss neu verhandelt werden – zu Konditionen, die dann gelten, und mit einer erneuten Prüfung Ihrer Bonität.

Bleibt der Verkauf aus, gibt es im Kern drei Wege:

1. Verlängerung, sofern die Bank mitgeht – mit neuen Konditionen und gegebenenfalls neuen Kosten.
2. Preisanpassung, die die Vermarktung verkürzt, aber den Erlös mindert. Reicht der Erlös dann nicht mehr, um die Zwischenfinanzierung vollständig abzulösen, bleibt ein Rest, der langfristig finanziert werden muss.
3. Umwandlung in eine langfristige Finanzierung, wenn Sie die alte Immobilie behalten. Das setzt voraus, dass Ihr Einkommen – oder eine künftige Miete – beide Darlehen dauerhaft trägt.

Deshalb gehört ein Sicherheitspuffer in die Rechnung, bevor Sie unterschreiben, und nicht erst, wenn sich die Vermarktung zieht. Wer früh reagiert, hat mehr Spielraum als jemand, der kurz vor Ende der Laufzeit mit der Bank spricht.

Was gilt steuerlich, wenn Sie die alte Immobilie übergangsweise vermieten?

Die Vermietung der alten Immobilie bis zum Verkauf klingt naheliegend, weil die Miete die Doppelbelastung abfedert. Sie kann aber eine Steuer auslösen, die beim reinen Verkauf nicht angefallen wäre.

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die in diesem Zeitraum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Eine Vermietung zwischen Auszug und Verkauf kann genau diese Ausnahme gefährden. Ob sie im Einzelfall greift, hängt davon ab, seit wann Ihnen die Immobilie gehört und wie Sie sie in den Jahren davor genutzt haben.

Die Konsequenz ist einfach: Liegt Ihr Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, klären Sie die steuerliche Seite mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben. Hinzu kommt eine praktische Seite: Eine vermietete Immobilie verkauft sich an einen anderen Käuferkreis als eine leere, und ein Selbstnutzer kann sie nicht sofort beziehen.

Wann ist es klüger, erst zu verkaufen?

Erst zu verkaufen ist der sicherere Weg, wenn der Erlös für Ihre neue Finanzierung unverzichtbar ist und sich schwer schätzen lässt – etwa bei einer Immobilie mit erkennbarem Sanierungsbedarf, einer besonderen Lage oder einer Ausstattung, die nur einen kleinen Käuferkreis anspricht. Dann ist das Budget für den Neukauf exakt bekannt, und es gibt keine zwei Belastungen nebeneinander.

Umgekehrt spricht vieles für den Kauf vor dem Verkauf, wenn Sie das neue Objekt unbedingt wollen, der Erlös des alten mit einem soliden Puffer gerechnet ist und Ihr Einkommen die Übergangszeit auch dann trägt, wenn sie länger dauert als geplant. Eine Faustregel ersetzt das nicht. Entscheidend ist die gemeinsame Rechnung, in der Verkauf, Ablösung und neue Finanzierung auf einem Blatt stehen.

Prüfen Sie vor dem Notartermin für das neue Objekt deshalb diese Punkte:

• Ist der Nettoerlös mit Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Verkaufskosten und Puffer gerechnet?
• Hat die Bank die Doppelbelastung geprüft und schriftlich zugesagt?
• Stehen Zwischenfinanzierung und langfristiges Darlehen beide fest?
• Ist der Grundbuchstand der alten Immobilie geklärt?
• Passen Fälligkeit, Übergabe und Auszug in beiden Verträgen zusammen?
• Ist die steuerliche Frage geklärt, falls eine Zwischenvermietung im Raum steht?
• Wissen Sie, was passiert, wenn die Höchstlaufzeit erreicht wird, bevor verkauft ist?

Wie geht WohnFinanz JB einen Anschlusskauf an?

Beim Anschlusskauf hängen zwei Vorgänge aneinander, die sonst getrennt laufen: die Finanzierung des neuen Objekts und der Verkauf des alten. Bei uns liegen beide in einer Hand. Für die Immobilienfinanzierung vergleichen wir bankenunabhängig Angebote mehrerer Institute – das ist bei dieser Konstruktion mehr als ein Preisvergleich, weil nicht jede Bank Zwischenfinanzierungen anbietet und die Institute die Doppelbelastung unterschiedlich rechnen.

Auf der Verkaufsseite beginnt die Arbeit mit einer realistischen Wertermittlung, auf der die ganze Finanzierung aufbaut. Weil wir auch Käufer finanzieren, sehen wir früh, ob die Finanzierung eines Kaufinteressenten für Ihre alte Immobilie trägt – und damit, ob der Erlös zu dem Termin kommt, auf den Ihre Zwischenfinanzierung angewiesen ist. Für das neue Objekt sichtet auf Wunsch unser Bauingenieur die Objektunterlagen. Erkennbarer Sanierungsbedarf gehört in die Finanzierung, bevor sie zugesagt ist, nicht danach.

Häufige Fragen zum Anschlusskauf

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