Haus verkaufen, um Pflegekosten oder Bankschulden zu decken: Was in Braunschweig gilt

Nein, verkaufen müssen Sie nicht automatisch – weder wegen eines Heimplatzes noch wegen eines Kredits. Bei Pflegekosten ist ein angemessenes Haus geschützt, solange Sie selbst oder Ihr Ehe- oder Lebenspartner darin wohnen, allein oder zusammen mit Angehörigen. Steht es leer, kann das Sozialamt der Stadt Braunschweig verlangen, dass Sie es einsetzen – häufig zuerst über ein Darlehen mit Grundschuld statt über einen Sofortverkauf. Bei Bankschulden entscheidet der Kreditvertrag: Die Bank kann Sie nicht zum Verkauf zwingen, sie kann aber nach Kündigung über das Amtsgericht Braunschweig die Zwangsversteigerung betreiben. Wer früh selbst verkauft, behält Preis, Käuferwahl und Zeitplan in der Hand.

Muss ich mein Haus verkaufen, wenn die Pflegekosten nicht mehr reichen?

Nur wenn Einkommen, Pflegekasse und sonstiges Vermögen nicht reichen und das Haus nicht geschützt ist. Die Reihenfolge ist fest: Zuerst zahlen Rente und Pflegeversicherung, dann das eigene Ersparte, erst danach springt die Stadt Braunschweig mit der Hilfe zur Pflege ein. Die Stadt prüft dabei Einkommen und Vermögen der pflegebedürftigen Person und ihres Ehe- oder Lebenspartners.

Der Druck entsteht meist über den Eigenanteil im Heim. Nach Auswertung der Ersatzkassen lag die Zuzahlung im ersten Heimjahr in Niedersachsen Anfang 2026 im Schnitt bei knapp 2.900 Euro im Monat, und der Betrag ist in den Vorjahren deutlich gestiegen. Was die Rente nicht deckt, wird Monat für Monat aus dem Ersparten bezahlt. Die Frage ist deshalb selten, ob das Haus eine Rolle spielt, sondern wann und in welcher Form.

Wichtig für die Planung: Solange Sie die Kosten selbst tragen, entscheidet niemand außer Ihnen über das Haus. Erst mit dem Antrag auf Hilfe zur Pflege prüft das Amt, ob die Immobilie eingesetzt werden muss. Wer diesen Zeitpunkt kommen sieht, hat Monate gewonnen, in denen er Vermietung, Verkauf oder ein Darlehen ohne Zeitdruck vergleichen kann.

Wann ist das Haus vor dem Sozialamt geschützt?

Geschützt ist ein angemessenes Hausgrundstück, das von der pflegebedürftigen Person oder ihrem Ehe- oder Lebenspartner – allein oder zusammen mit Angehörigen – ganz oder teilweise bewohnt wird und nach ihrem Tod von Angehörigen bewohnt werden soll. Ein Haus, in dem nur noch erwachsene Kinder wohnen, fällt nicht unter diesen Schutz. So steht es in § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII.

Was „angemessen“ ist, legt das Gesetz nicht in Quadratmetern fest. Maßgeblich sind:

Für die typische Konstellation heißt das: Zieht ein Partner ins Heim und der andere bleibt im Haus, muss in der Regel nicht verkauft werden. Bleibt eine Person allein in einem großen Einfamilienhaus, kann das Amt die Angemessenheit infrage stellen. Daneben schützt § 90 Abs. 3 SGB XII vor einer Verwertung, die eine Härte bedeuten würde – etwa, wenn die angemessene Lebensführung des verbleibenden Partners wesentlich erschwert würde.

Was gilt, wenn das Haus leer steht oder zu groß ist?

Dann kann es als verwertbares Vermögen gelten. Verwerten heißt aber nicht zwingend verkaufen: Auch Vermietung oder Beleihung kommen infrage. Ist ein sofortiger Verkauf nicht möglich oder wäre er eine Härte, soll die Sozialhilfe nach § 91 SGB XII als Darlehen geleistet werden. Die Stadt kann verlangen, dass dieser Rückzahlungsanspruch abgesichert wird – in der Praxis über eine Grundschuld im Grundbuch.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Das Heim wird weiter bezahlt, das Haus bleibt zunächst in der Familie, aber es wächst eine Schuld gegenüber der Stadt, die spätestens beim Verkauf oder im Erbfall aus dem Erlös beglichen wird. Wer ohnehin verkaufen wird, sollte deshalb rechnen, ob ein früher Verkauf günstiger ist als ein über Jahre auflaufendes Darlehen plus laufende Kosten für ein leeres Haus.

Ein leerstehendes Haus kostet weiter: Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Pflege des Gartens. Hinzu kommt der Zustand. Ein Haus, das zwei Winter ungeheizt stand, verliert bei Käufern und deren Banken an Wert. Vermietung kann die Lücke im Heimbudget verkleinern, bindet das Haus aber an einen Mietvertrag, der einen späteren Verkauf an Selbstnutzer erschwert.

Müssen Kinder zahlen – und was ist mit einer Schenkung?

Kinder werden für die Pflegekosten ihrer Eltern nur herangezogen, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Gesetz vermutet, dass diese Grenze nicht überschritten wird; das Amt muss also Anhaltspunkte haben, bevor es nachfragt. Es zählt das Einkommen, nicht das Vermögen der Kinder, und Schwiegerkinder sind nicht unterhaltspflichtig. Für die Frage, ob das Elternhaus verkauft werden muss, spielt das Einkommen der Kinder deshalb meist keine Rolle.

Anders liegt es bei einer Schenkung. Wurde das Haus an die Kinder übertragen und können die Eltern später ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann das Geschenk nach § 528 BGB zurückgefordert werden – diesen Anspruch macht in der Praxis das Sozialamt geltend. Ausgeschlossen ist die Rückforderung erst, wenn zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Eine Übertragung kurz vor dem Heimeinzug schützt das Haus also nicht.

Wer darf verkaufen, wenn die Eigentümerin nicht mehr selbst entscheiden kann?

Mit einer Vorsorgevollmacht der bevollmächtigte Angehörige, sonst ein gerichtlich bestellter Betreuer. Für das Grundbuch muss die Vollmacht mindestens öffentlich beglaubigt sein; eine privatschriftliche Vollmacht reicht dem Grundbuchamt nicht (§ 29 GBO). Wer eine solche Vollmacht noch erteilen kann, sollte das tun, solange die Geschäftsfähigkeit außer Zweifel steht.

Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht beim Amtsgericht Braunschweig einen Betreuer. Für den Verkauf gelten dann zusätzliche Schritte:

• Will der Betreuer die selbst genutzte Wohnung oder das Haus aufgeben, muss er das dem Betreuungsgericht unverzüglich anzeigen, mit Gründen und der Sichtweise des Betreuten (§ 1833 Abs. 2 BGB).
• Der Verkauf selbst braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1833 Abs. 3 Nr. 4 und § 1850 Nr. 1 BGB).
• Der Kaufvertrag wird erst mit dieser Genehmigung wirksam. Der Notar baut das in den Ablauf ein.

Für den Zeitplan ist das entscheidend: Ein Käufer, der seine Finanzierung zugesagt hat, wartet auf eine gerichtliche Genehmigung, deren Dauer niemand vorab zusagen kann. Das gehört in die Absprache mit Käufer und Bank, bevor beurkundet wird.

Wann wird es bei Bankschulden ernst?

Wenn die Bank den Kredit kündigt und die ganze Restschuld fällig stellt. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sie das nach § 498 BGB erst, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug sind, der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Darlehensbetrags erreicht und eine zweiwöchige Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung erfolglos verstrichen ist. Spätestens mit dieser Frist soll die Bank Ihnen ein Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten.

Dieses Gespräch ist der wichtigste Moment im ganzen Verfahren. Vor der Kündigung lassen sich Tilgungsaussetzung, Streckung oder ein geordneter Verkauf mit der Bank vereinbaren. Nach der Kündigung verhandeln Sie über eine fällige Gesamtforderung, auf die Verzugszinsen laufen. Ein Gespräch über den Verkauf kann auch mit einem Hinweis auf die auslaufende Zinsbindung beginnen: Manchmal ist nicht die Rate das Problem, sondern die Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen.

Kann die Bank mich zwingen, das Haus zu verkaufen?

Nein. Solange Sie im Grundbuch stehen, kann nur der Eigentümer verkaufen. Die Bank kann aber aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung beantragen. Zuständig ist für Immobilien im Stadtgebiet das Amtsgericht Braunschweig; Versteigerungstermine werden im ZVG-Portal veröffentlicht und an der Gerichtstafel ausgehängt. Spätestens dann ist der Termin für jeden einsehbar – wer diskret verkaufen will, muss vorher handeln.

Ist das Verfahren angeordnet, gibt es eine Notbremse: Auf Antrag des Schuldners stellt das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate ein, wenn Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung vermieden wird, und die Einstellung der Billigkeit entspricht (§ 30a ZVG). Ein konkreter Verkaufsplan mit Wertermittlung und Zeitplan ist eines der stärksten Argumente für diese Aussicht. Der Antrag ist fristgebunden – wer den Anordnungsbeschluss erhält, sollte sofort handeln, nicht erst nach Bekanntgabe des Termins.

Ein freihändiger Verkauf bleibt auch während des laufenden Verfahrens möglich. Damit der Käufer lastenfrei erwirbt, muss die Bank aber mitwirken: Sie nimmt den Versteigerungsantrag zurück und erteilt die Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld gegen Zahlung aus dem Kaufpreis.

Warum ist der freihändige Verkauf fast immer besser als die Versteigerung?

Weil Sie Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst bestimmen – im Versteigerungssaal bestimmt das Meistgebot. Die Schutzgrenzen des Zwangsversteigerungsgesetzes greifen nur einmal: Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des festgesetzten Werts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG); unter der Hälfte ist der Zuschlag zu versagen (§ 85a ZVG). Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe einmal versagt, gelten beide Grenzen im neuen Termin nicht mehr.

Bieter in einer Versteigerung kalkulieren mit Abschlag, weil sie das Haus oft nicht von innen gesehen haben und keine Gewährleistung bekommen. Beim freihändigen Verkauf finanziert der Käufer über seine Bank, die das Objekt bewertet – Ihr Preis muss deshalb auch vor dem Beleihungswert der Käuferbank bestehen. Eine belastbare Wertermittlung zu Beginn verhindert, dass ein Kaufvertrag an der Finanzierung des Käufers scheitert und wertvolle Wochen verloren gehen.

Was kostet es, den Kredit vorzeitig abzulösen?

Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht, aus einem solchen Darlehen herauszukommen, gibt Ihnen § 490 Abs. 2 BGB ausdrücklich für den Fall, dass Sie das beliehene Haus anderweitig verwerten wollen – also verkaufen. Im Gegenzug ersetzen Sie der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung.

Drei Punkte verändern die Rechnung:

• Ist die Zinsbindung abgelaufen oder endet sie bald, entfällt die Entschädigung oder schrumpft deutlich. Ein Verkauf kurz nach Ablauf kann günstiger sein als ein Verkauf wenige Monate vorher.
• Sind die Vertragsangaben unzureichend – etwa zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung –, kann die Bank nach § 502 Abs. 2 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine Prüfung des Vertrags lohnt sich.
• Hat die Bank selbst wegen Zahlungsverzugs gekündigt, schuldet ein Verbraucher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern Verzugszinsen auf die fällige Restschuld (§ 497 BGB). Das ist kein Grund, es darauf ankommen zu lassen: Nach der Kündigung steht die Versteigerung im Raum, und Sie verhandeln nicht mehr über den Zeitpunkt.

Die Entschädigung, die Kosten für die Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls ein Darlehen des Sozialamts gehören in eine Rechnung, bevor ein Verkaufspreis verhandelt wird. Erst dann wissen Sie, was tatsächlich für Heimkosten oder Gläubiger übrig bleibt.

Was passiert, wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt?

Dann bleibt die Differenz als ungesicherte Schuld bestehen. Die Bank gibt die Grundschuld in diesem Fall nur frei, wenn sie zustimmt – sie muss sich also darauf einlassen, den Verkaufserlös anzunehmen und die Restforderung anders zu regeln, etwa über eine Ratenvereinbarung oder einen Vergleich. Das gelingt eher, wenn Sie belegen können, dass der Preis marktgerecht ist und eine Versteigerung weniger brächte.

Für Restschulden, die sich nicht mehr tragen lassen, gibt es die Schuldnerberatung. In Braunschweig nennt die Stadt dafür die Schuldnerberatung des DRK-Kreisverbands Braunschweig-Salzgitter in der Münzstraße. Die Beratung durch wohlfahrtspflegerische und kommunale Stellen ist für überschuldete Personen in der Regel kostenlos. Dort lässt sich auch klären, ob ein Insolvenzverfahren der bessere Weg ist.

Pflege und laufender Kredit zugleich – was zählt dann?

Treffen Heimkosten und ein noch nicht abbezahltes Haus zusammen, entscheidet der Nettowert. Für die Heimkosten steht nur zur Verfügung, was nach Ablösung der Bank, der Vorfälligkeitsentschädigung und der Verkaufskosten übrig bleibt. Ein Haus mit hoher Restschuld ist für die Heimfinanzierung deshalb weniger wert, als der Kaufpreis vermuten lässt.

In dieser Lage laufen zwei Uhren gleichzeitig: Die Raten an die Bank müssen weiter gezahlt werden, und der Eigenanteil im Heim wird monatlich fällig. Bleiben Raten aus, weil das Geld ins Heim fließt, steuert der Fall auf eine Kündigung nach § 498 BGB zu. Wer früh mit der Bank über eine Tilgungsaussetzung bis zum Verkauf spricht und parallel den Antrag auf Hilfe zur Pflege stellt, verhindert, dass aus einem Pflegefall ein Vollstreckungsfall wird. Wie die Restschuld bei der Prüfung der Hilfe zur Pflege berücksichtigt wird, klärt die Stelle Hilfe zur Pflege der Stadt im Einzelfall; legen Sie den Kreditvertrag dem Antrag bei.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Meist nicht, aber nach dem Umzug ins Heim nicht mehr automatisch. Ein privat gehaltenes Haus ist nach zehn Jahren steuerfrei verkäuflich (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Ziehen Sie ins Heim und wird das Haus vermietet, kann diese Ausnahme wegfallen, wenn Sie das Haus kürzer als zehn Jahre besitzen. Bei geerbten oder geschenkten Häusern zählt die Besitzzeit des Vorgängers mit. Im Zweifel klärt das ein Steuerberater, bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird.

Woran scheitern Verkäufe unter Druck?

Selten am Markt, häufiger an der Zeit. Was wir in der Praxis beobachten: Eigentümer werden aktiv, wenn der Versteigerungstermin bereits bekannt ist oder das Ersparte für das Heim aufgebraucht ist. Dann fehlt genau die Zeit, die ein Käufer für Besichtigung, Finanzierungszusage und Notartermin braucht. Was andere Eigentümer berichten, ist dabei weniger die Sorge um Paragrafen als die Sorge, vor Nachbarn oder den eigenen Kindern als gescheitert dazustehen.

Drei Stolperstellen sehen wir an der Schnittstelle von Verkauf und Finanzierung:

• Die Finanzierung des Käufers. Ein Käufer ohne Finanzierungsbestätigung ist in einer Drucklage kein Käufer. Die Prüfung gehört vor die Reservierung, nicht danach.
• Die Bank des Verkäufers. Ohne Zusage der Gläubigerbank zur Löschung der Grundschuld kann der Notar den Kaufpreis nicht sauber verteilen. Diese Zusage wird eingeholt, bevor der Kaufvertrag entworfen wird.
• Der Zustand des Hauses. Sanierungsbedarf drückt den Preis und die Beleihung beim Käufer. Eine Einschätzung durch einen Bauingenieur, etwa im Rahmen unserer Bauberatung, macht den Preis begründbar statt verhandelbar.

Vorsicht ist bei Angeboten geboten, die sich nach Bekanntwerden eines Termins von selbst melden – mit schnellem Ankauf weit unter Wert, Rückmietmodellen oder Gebühren, die vorab zu zahlen sind. Wer unter Druck verkauft, braucht Zeitgewinn, keine weitere Belastung.

Wie gehe ich in Braunschweig konkret vor?

In dieser Reihenfolge – sie kostet am wenigsten Zeit und hält alle Wege offen:

1. Beratung zur Pflege: Der Senioren- und Pflegestützpunkt der Stadt Braunschweig berät zu seniorenrelevanten Themen und zu Fragen der Pflege.
2. Antrag auf Hilfe zur Pflege stellen, sobald absehbar ist, dass Rente und Ersparnisse nicht reichen. Zuständig ist die Stelle Hilfe zur Pflege der Stadt Braunschweig. Der Antrag kann online gestellt werden.
3. Bank ansprechen, bevor Raten ausfallen. Kreditvertrag, Zinsbindungsende und aktuelle Restschuld bereitlegen.
4. Vollmacht prüfen. Liegt keine beglaubigte Vorsorgevollmacht vor, berät die Betreuungsstelle der Stadt zu Vollmacht und Betreuung; das Betreuungsgericht sitzt am Amtsgericht Braunschweig.
5. Wert ermitteln lassen. Für Sozialamt und Bank zählt ein nachvollziehbarer Wert. Ein Verkehrswertgutachten kann auch beim Gutachterausschuss beim LGLN in der Wilhelmstraße beantragt werden; „Sozialangelegenheiten“ und „Zwangsversteigerungen“ sind dort ausdrücklich als Anlass genannt.
6. Bei Überschuldung: Schuldnerberatung einschalten, bevor ein Vergleich mit der Bank unterschrieben wird.

Mit diesen Unterlagen lässt sich dann entscheiden, ob verkauft, vermietet oder über ein Darlehen des Sozialamts überbrückt wird.

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