Welcher Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszins gelten in Braunschweig?

Für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Braunschweig weist das Landesmodell der niedersächsischen Gutachterausschüsse zum Stichtag 01.01.2026 einen Liegenschaftszins von rund 2,0 % aus – gerechnet für eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren und den mittleren Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau. Je nach Bodenwert der Lage reicht der Wert im selben Modell von etwa 1,4 % bis 3,1 %. Einen amtlichen Kaufpreisfaktor nur für die Stadt veröffentlicht der Gutachterausschuss derzeit nicht. Für den Bereich der Regionaldirektion Braunschweig, zu dem die Stadt gehört, liegt der Rohertragsfaktor – das amtliche Gegenstück zum Kaufpreisfaktor – bei vermieteten Eigentumswohnungen im Median bei 17,5 und bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern bei 20,0. Der Liegenschaftszins liegt dort bei 2,7 % beziehungsweise 2,9 %.

Welcher Liegenschaftszins gilt in Braunschweig?

Für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Braunschweig liegt der Liegenschaftszins nach dem Landesmodell der Gutachterausschüsse zum Stichtag 01.01.2026 bei rund 2,0 %. Dieser Wert gilt für eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren und den mittleren Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau in der Stadt. Das Modell weist selbst eine breite Streuung um diesen Wert aus.

Entscheidend ist, dass das Modell den Zins an den Bodenwert der Lage koppelt. Für Braunschweig nennt es zu vier typischen Bodenrichtwerten diese Sätze:

Landesmodell der Gutachterausschüsse Niedersachsen, Stadt Braunschweig, Restnutzungsdauer 40 Jahre, Stichtag 01.01.2026.

Die Konsequenz für Eigentümer: Wer ein Mehrfamilienhaus in einer Lage mit hohem Bodenwert besitzt, wird mit einem niedrigeren Zins bewertet, und ein niedrigerer Zins ergibt bei gleichem Reinertrag einen höheren Ertragswert. Der Unterschied zwischen 1,4 % und 3,1 % ist für ein Haus mit derselben Miete keine Nachkommastelle, sondern kann über die Restnutzungsdauer einen erheblichen Teil des Werts ausmachen. Welcher Satz für Ihr Haus gilt, hängt deshalb zuerst von der Bodenrichtwertzone Ihrer Adresse ab, nicht vom Durchschnitt der Stadt.

Welcher Kaufpreisfaktor gilt in Braunschweig?

Einen amtlichen Kaufpreisfaktor nur für die Stadt Braunschweig gibt es aktuell nicht. Der Gutachterausschuss veröffentlicht stattdessen Rohertragsfaktoren für den Gesamtbereich der Regionaldirektion Braunschweig. Dazu gehören die Städte Braunschweig, Salzgitter und Wolfsburg sowie die Landkreise Celle, Gifhorn, Helmstedt, Peine und Wolfenbüttel. Ausgewertet wurden Kaufverträge vom 01.01.2024 bis 31.10.2025, Stichtag ist der 01.01.2026.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg, Grundstücksmarktdaten 2026, zusätzliche regionale Auswertungen.

Ein Faktor von 17,5 heißt: Für vermietete Wohnungen wurde im Mittel das 17,5-Fache der marktüblichen Jahresmiete gezahlt. Die Spanne zeigt aber, wie wenig der Median über eine einzelne Wohnung sagt. Zwischen dem unteren und dem oberen Zehntel der Verkäufe liegt fast das Doppelte. Weil die Region auch ländliche Landkreise umfasst, ist der Median kein Stadtwert: Wo eine Braunschweiger Wohnung in der Spanne liegt, zeigt erst der Blick auf Lage, Zustand und Miete.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor, Rohertragsfaktor und Liegenschaftszins?

Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Der Rohertragsfaktor ist dieselbe Rechnung in amtlicher Form: Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt ihn Ertragsfaktor und definiert ihn als Kaufpreis im Verhältnis zum marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag. Der Liegenschaftszins ist dagegen ein Kapitalisierungszins, mit dem sich Immobilien einer Art im Durchschnitt marktüblich verzinsen. Er wird aus Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen zurückgerechnet.

Daraus folgt: Ein Faktor aus einem Inserat und ein Faktor aus dem Marktbericht sind nur vergleichbar, wenn dieselbe Miete zugrunde liegt. Steht im Exposé eine Miete über dem Marktüblichen, sieht der Faktor günstiger aus, als er nach amtlicher Rechnung wäre.

Warum ist der Faktor nicht einfach der Kehrwert des Liegenschaftszinses?

Weil beide Größen auf verschiedene Erträge zielen. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttoanfangsrendite: Bei Faktor 20 sind das 5 %. Der Liegenschaftszins arbeitet mit dem Reinertrag, also der Miete nach Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, und er berücksichtigt den Bodenwert und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Deshalb liegt er in Braunschweig mit rund 2 bis 3 % deutlich unter dem, was der Kehrwert eines Faktors von 17,5 oder 20 ergeben würde.

Für die Praxis heißt das: Wer aus einem Liegenschaftszins von 2,7 % einen Faktor von 37 ableitet, rechnet falsch – und wer aus einem Faktor von 17,5 schließt, die Immobilie verzinse sich mit fast 6 %, ebenfalls. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Markt aus verschiedenen Richtungen. Auf ein Objekt übertragen lassen sie sich nur mit den Modellannahmen, unter denen der Gutachterausschuss sie abgeleitet hat. Für die regionalen Werte sind das unter anderem eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Wie rechnen Sie den Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie aus?

Teilen Sie den Kaufpreis oder Ihren Preisansatz durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Ein Mehrfamilienhaus bringt 60.000 € Nettokaltmiete im Jahr. Bei Faktor 17,5 entspricht das 1.050.000 €, bei Faktor 20 schon 1.200.000 €. Der Abstand von 2,5 Faktorpunkten bedeutet hier 150.000 € Unterschied.

Drei Fehler verzerren die Rechnung:

1. Warmmiete statt Kaltmiete. Nebenkosten sind kein Ertrag. Wer sie mitrechnet, drückt den Faktor künstlich nach unten.
2. Ist-Miete statt marktüblicher Miete. Liegt die Miete eines Altvertrags deutlich unter dem Niveau, rechnet ein Käufer mit dem, was er heute erzielen darf – und mit der Zeit, bis er es erreicht.
3. Leerstand ignoriert. Für leerstehende Einheiten wird die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt, nicht null und nicht ein Wunschwert.

Der Faktor ist damit ein Prüfwerkzeug: Er sagt, ob ein Preis zur Miete passt. Ob er zur Immobilie passt, sagt er nicht.

Welche Miete gehört in die Rechnung – und welche Rolle spielt der Braunschweiger Mietspiegel?

In die Rechnung gehört die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. In Braunschweig ist der Maßstab dafür der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, den der Rat am 1. April 2025 beschlossen hat. Er beruht auf einer eigenen Erhebung für 3.263 Wohnungen. Der Gutachterausschuss führt für die Stadt keine eigenen Mietübersichten und verweist ausdrücklich auf diesen Mietspiegel.

Für die Faktor-Rechnung ist wichtig, wie der Mietspiegel die Lage behandelt. Er teilt das Stadtgebiet in vier Zonen nach der Entfernung zum Zentrum ein; als Mittelpunkt gilt der Löwe auf dem Burgplatz. Für vier Stadtbezirke kommen Zu- oder Abschläge hinzu, Straßenverkehrslärm führt zu einem Abschlag. Die Einstufung jeder Adresse steht im Wohnlagenverzeichnis des Mietspiegels. Außerdem zählen Baujahresklasse, Ausstattung und energetische Modernisierung.

Die Konsequenz: Zwei Wohnungen gleicher Größe können in Braunschweig unterschiedliche ortsübliche Mieten haben, je nachdem, in welcher Zone die Adresse liegt und ob Fenster, Dämmung oder Bäder modernisiert wurden. Wer den Faktor mit einer Pauschalmiete für „Braunschweig“ rechnet, verschiebt das Ergebnis schon an der Basis. Der Mietspiegel gilt im Wohnflächenbereich von 20 bis 170 m² übrigens auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.

Warum unterscheiden sich die Werte so stark nach Lage, Restnutzungsdauer und Objektart?

Weil Käufer für Erträge, die sie für sicher und langlebig halten, mehr zahlen und damit eine geringere Verzinsung akzeptieren. Das Modell des Gutachterausschusses bildet das über drei Stellgrößen ab:

• Bodenwert der Lage. Im Braunschweiger Landesmodell für Mehrfamilienhäuser sinkt der Liegenschaftszins mit steigendem Bodenrichtwert – von 3,1 % bis auf 1,4 % über die vier typischen Werte. Schon die typischen Bodenrichtwerte, die das Modell für die Stadt zeigt, liegen weit auseinander; ein Stadtmittel sagt über Ihre Straße deshalb wenig.
• Restnutzungsdauer. Das Modell fragt die Restnutzungsdauer ausdrücklich ab. Ein Haus, das ohne größere Modernisierung nur noch wenige Jahrzehnte Ertrag verspricht, wird anders kapitalisiert als ein modernisierter Bestand. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung.
• Objektart. In der regionalen Auswertung liegen Eigentumswohnungen beim Rohertragsfaktor im Median unter den vermieteten Eigenheimen. Bei Wohnungen kommen Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft als eigene Risiken hinzu.

Die Folge für Eigentümer: Ein Faktor aus dem Bekanntenkreis oder aus einer anderen Stadt ist für Ihr Objekt meist nicht übertragbar. Selbst ein amtlicher Median ist nur der Ausgangspunkt, von dem aus Lage, Zustand und Mietvertrag Ab- oder Zuschläge begründen.

Wie haben sich Liegenschaftszins und Faktor in Braunschweig entwickelt?

Bis zur letzten Auswertung, die der Gutachterausschuss für die Stadt allein veröffentlicht hat, sind die Liegenschaftszinssätze in Braunschweig gesunken und die Faktoren gestiegen. Diese ältere Reihe betrifft Wohn- und Geschäftshäuser und Bürogebäude:

Stadt Braunschweig, Wohn- und Geschäftshäuser und Bürogebäude zusammen, 68 Erwerbsvorgänge, älteres Modell mit 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer. Mit den aktuellen Werten nicht direkt vergleichbar.

Seitdem haben sich die Rahmenbedingungen gedreht. Die Landesgrundstücksmarktdaten 2026 halten fest, dass Kaufpreise auffällig häufiger in Großstädten wie Braunschweig gesunken sind und nicht im ländlichen Raum. Sinkende Preise bei stabilen Mieten bedeuten tendenziell niedrigere Faktoren und höhere Liegenschaftszinsen. Ob sich das in den nächsten Auswertungen fortsetzt, hängt vor allem an zwei Größen: an der Zahl der Verkäufe vermieteter Objekte und an der Entwicklung der Mieten im Mietspiegel. Woran Sie eine Wende erkennen: wenn der Gutachterausschuss bei gleichem Modell wieder höhere Rohertragsfaktoren ausweist.

Hängt der Liegenschaftszins am Bauzins?

Nicht unmittelbar. Der Liegenschaftszins ist kein Kapitalmarktzins, sondern wird aus tatsächlichen Kaufpreisen zurückgerechnet. Weil er aus Verkäufen der Vergangenheit abgeleitet wird – in der aktuellen regionalen Auswertung aus Verträgen bis Ende Oktober 2025 –, bildet er eine Zinsänderung erst ab, wenn sie sich in beurkundeten Kaufpreisen niedergeschlagen hat. Deshalb kann der Liegenschaftszins unter dem Bauzins liegen, ohne dass das ein Widerspruch wäre.

Für Käufer wird der Unterschied trotzdem spürbar: Liegt die Finanzierung deutlich über der Bruttoanfangsrendite, muss Eigenkapital die Lücke tragen. Wie sich die aktuellen Zinssätze für Baufinanzierungen in Braunschweig zusammensetzen und wie viel Eigenkapital eine Baufinanzierung in Braunschweig braucht, haben wir in eigenen Beiträgen beschrieben.

Was bedeutet das, wenn Sie in Braunschweig eine vermietete Immobilie verkaufen?

Für Verkäufer ist der Faktor vor allem die Zahl, mit der Käufer Ihr Angebot zuerst prüfen. Was andere Eigentümer berichten: Kaufinteressenten sortieren ein vermietetes Objekt teils schon anhand von Preis und Jahresmiete aus, bevor sie überhaupt besichtigen. Viele Käufer beschäftigt zudem die Sorge, dass Kosten wie Hausgeld oder Rücklage später höher ausfallen als gedacht – fehlen diese Angaben im Exposé, bleibt diese Sorge unbeantwortet.

Was wir in der Praxis beobachten: Ein Käufer einer vermieteten Immobilie rechnet nicht nur den Faktor, sondern auch, ob seine Rate von der Miete getragen wird. Liegt der Preis so hoch, dass die Miete die Finanzierung nur mit viel Eigenkapital deckt, schrumpft der Kreis der Käufer, die überhaupt eine Zusage bekommen. Für einen Verkauf in Braunschweig heißt das:

• Miete belegen, nicht behaupten. Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und Einordnung nach Mietspiegel gehören von Anfang an in die Unterlagen.
• Den Faktor ehrlich rechnen. Mit Kaltmiete, mit der ortsüblichen Miete für leere Einheiten und mit offener Angabe, wo die Ist-Miete unter dem Mietspiegel liegt.
• Restnutzungsdauer begründen. Durchgeführte Modernisierungen mit Datum und Rechnungen verändern die Kapitalisierung – das gilt aber nur, wenn sie nachweisbar sind.
• Finanzierbarkeit mitdenken. Ein Preis, den kaum ein Käufer finanziert bekommt, ist nur auf dem Papier erzielbar.

Wo finden Sie die amtlichen Werte für Braunschweig?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg mit seiner Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Wilhelmstraße 3, 38100 Braunschweig. In Niedersachsen sind die Gutachterausschüsse beim LGLN angesiedelt, nicht bei der Stadt. Die Werte werden jedes Jahr als Grundstücksmarktdaten veröffentlicht:

Bei allen Werten gilt: Übernehmen Sie sie nur zusammen mit dem Modell, aus dem sie stammen. Ein Liegenschaftszins mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer passt nicht zu einer Rechnung mit 70 Jahren.

Reicht der Faktor für eine Bewertung?

Nein. Der Faktor ist ein Plausibilitätswert, keine Bewertung. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, das mit Reinertrag, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins rechnet. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die Käufer häufig selbst bewohnen wollen, zieht der Markt meist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren heran; der Ertragsfaktor dient dort eher als Gegenprobe.

Wer verkaufen, aufteilen oder eine Anschlussfinanzierung vorbereiten will, braucht deshalb einen Wert, der alle Stellgrößen zusammenführt. Eine erste Orientierung bietet unsere kostenlose Online-Wertermittlung; wie wir Eigentümer vor Ort begleiten, steht auf unserer Seite zum Immobilienmakler in Braunschweig.

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