Welche Rendite und welcher Faktor sind in Braunschweig erzielbar?

Für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Braunschweig weist der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026 einen Rohertragsfaktor von rund 22 aus, mit einer Spanne von etwa plus/minus zwei. Das entspricht einer Bruttomietrendite von ungefähr 4,1 bis 5,1 Prozent. Wohn- und Geschäftshäuser lagen in den Kauffällen der Jahre 2020 bis 2025 im Mittel beim Faktor 19,5, also bei gut 5 Prozent brutto. Nach Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten bleibt netto spürbar weniger, im Rechenbeispiel unten rund 3 Prozent. Was Sie bei einem konkreten Objekt tatsächlich erzielen, entscheidet in Braunschweig vor allem die Miete, die Sie ansetzen dürfen: Die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel, und es gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze.

Was bedeuten Faktor und Rendite, und wie hängen sie zusammen?

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für eine Immobilie bezahlen. Die Bruttomietrendite drückt dasselbe Verhältnis in Prozent aus. Beide sind Kehrwerte voneinander: Faktor 20 entspricht 5 Prozent, Faktor 25 entspricht 4 Prozent.

Der Gutachterausschuss nennt diese Kennzahl Rohertragsfaktor. Gemeint ist dasselbe Verhältnis aus tatsächlich gezahltem Kaufpreis und jährlichem Rohertrag, also der Nettokaltmiete. Der Unterschied zu den Faktoren, die in Exposés stehen: Der amtliche Wert beruht auf beurkundeten Kaufverträgen aus der Kaufpreissammlung, nicht auf Angebotspreisen.

Für Ihre Entscheidung heißt das: Ein Faktor ist nur so gut wie die beiden Zahlen, aus denen er gebildet wird. Stimmt die angesetzte Miete nicht, stimmt auch der Faktor nicht.

Welcher Faktor ist in Braunschweig amtlich belegt?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig wertet die Kaufpreissammlung aus und veröffentlicht über die Gutachterausschüsse Niedersachsen Ertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Für die Stadt Braunschweig gibt es eigene Werte allerdings nur für zwei Objektarten.

Die Spannen bei Eigentumswohnung und Eigenheim sind die mittleren 80 Prozent der Kauffälle. Ein Zehntel der Verkäufe lag darunter, ein Zehntel darüber. Die Breite der Spannen zeigt, dass ein einzelner Durchschnittswert für die Bewertung eines Objekts kaum trägt.

Wichtig für die Einordnung: Der Gesamtbereich der Regionaldirektion umfasst neben der Stadt Braunschweig auch Salzgitter, Wolfsburg und die Landkreise Celle, Gifhorn, Helmstedt, Peine und Wolfenbüttel. Der Median von 17,5 für Eigentumswohnungen beschreibt also die Region, nicht eine Wohnung in Braunschweig. Weil der Faktor mit dem Bodenwert steigt, wie die Auswertung für Mehrfamilienhäuser zeigt, ist er für die Stadt nur eingeschränkt übertragbar. Für eine Kapitalanlage in Braunschweig selbst sollten Sie nicht mit dem regionalen Median rechnen, sondern mit der Miete und dem Preis der konkreten Wohnung.

Wie stark hängt der Faktor von der Lage innerhalb Braunschweigs ab?

Stark. Der Gutachterausschuss rechnet den Faktor für Mehrfamilienhäuser in Abhängigkeit vom Bodenrichtwert. Für die Stadt Braunschweig reicht er von rund 17 in Lagen mit niedrigem Bodenwert bis knapp 25 in Lagen mit hohem Bodenwert. In Rendite übersetzt: zwischen knapp 6 und gut 4 Prozent brutto, innerhalb derselben Stadt und zum selben Stichtag.

Das hat eine klare Folge für die Frage, was erzielbar ist. Eine Durchschnittszahl für ganz Braunschweig sagt über Ihr Objekt wenig. Die Bodenrichtwertzonen liegen in der Stadt weit auseinander, und mit ihnen der Preis, den Käufer pro Euro Miete bezahlen. Wer in einer Lage mit hohem Bodenwert eine Rendite wie in Lagen mit niedrigem Bodenwert erwartet, wird entweder kein Objekt finden oder eines mit einem Haken.

Die zweite Lagewirkung kommt über die Miete. Der Mietspiegel 2025 stuft jede Adresse in eine von vier Entfernungszonen zum Burgplatz ein und weist zusätzlich für vier Stadtbezirke eigene Zu- und Abschläge aus. Den Wert für eine bestimmte Adresse finden Sie im Straßenverzeichnis am Ende der Broschüre. Damit verschiebt die Lage nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Miete, die Sie rechtssicher ansetzen können.

Welche Miete dürfen Sie in Braunschweig für die Rendite ansetzen?

Die Miete, die rechtlich durchsetzbar ist, nicht die höchste, die irgendwo inseriert wird. In Braunschweig gelten dafür drei Regeln gleichzeitig:

• Mietpreisbremse: Braunschweig ist nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gibt es unter anderem für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für eine höhere Vormiete.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen statt der sonst üblichen 20 Prozent, und auch dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel 2025 der Stadt Braunschweig. Er wurde vom Rat am 1. April 2025 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt.

Die Regeln zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten in Braunschweig nach derzeitiger Fassung bis zum 31. Dezember 2029. Wer über diesen Zeitraum hinaus kalkuliert, sollte nicht darauf bauen, dass sie danach entfallen. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse über dieses Datum hinaus setzt zunächst eine Änderung des Bundesrechts voraus, die Kappungsgrenze eine neue Landesverordnung.

Was der Mietspiegel zeigt: Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Braunschweig liegt bei 7,60 Euro pro Quadratmeter netto kalt, erhoben zum 1. Oktober 2024. Das ist ein einfacher Durchschnitt über alle Wohnungen und ersetzt nicht die Berechnung für Ihre Wohnung. Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage verschieben den Wert. Beim Baujahr ist der Unterschied deutlich: Für Wohnungen der Baujahre 1919 bis 1983 sieht der Mietspiegel keinen Zuschlag vor, für Baujahre 2016 bis 2024 einen Zuschlag von 1,84 Euro pro Quadratmeter.

Die Konsequenz für die Rendite: Bei einer Wohnung aus der Nachkriegszeit trägt das Baujahr nichts zur Miete bei. Ein Faktor, der in Braunschweig gut aussieht, ist deshalb immer daraufhin zu prüfen, ob die angesetzte Miete im Rahmen des Mietspiegels liegt oder ob ein Exposé mit einer Neuvermietungsmiete rechnet, die so nicht zulässig wäre.

Warum rechnen Inserate und Online-Rechner die Rendite in Braunschweig zu hoch?

Weil sie in der Regel mit Angebotsmieten arbeiten. Angebotsmieten sind die Mieten, die in Inseraten verlangt werden, und bilden nur neu angebotene Wohnungen ab. In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen dagegen Mieten ein, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Beide Größen können deshalb deutlich auseinanderliegen. Ein Rechner, der Angebotsmiete und Angebotspreis teilt, liefert eine Rendite, die für ein bereits vermietetes Objekt mit Bestandsmiete nicht erreichbar ist.

Für vermietete Objekte gilt in Braunschweig deshalb eine einfache Prüfreihenfolge:

1. Ist-Miete aus dem Mietvertrag nehmen, nicht die Miete aus dem Exposé.
2. Mietspiegel-Miete für diese Wohnung ermitteln, mit Baujahr, Größe, Ausstattung und dem Lagewert aus dem Straßenverzeichnis.
3. Steigerungspotenzial prüfen: Liegt die Ist-Miete darunter, darf sie nur in den Grenzen der Kappungsgrenze steigen.
4. Erst dann den Faktor bilden.

Was andere Eigentümer berichten: Sie sorgen sich, dass sich eine vermietete Immobilie über die Mieteinnahmen gar nicht selbst trägt. Eine Überschlagsrechnung aus Kaltmiete und Kreditrate beantwortet diese Sorge nicht, solange Rücklagen, Instandhaltung und Hausgeld fehlen. Diese Lücke schließt die Nettorechnung.

Wie groß ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Im Rechenbeispiel unten knapp ein Prozentpunkt, je nach Objekt auch mehr. Die Bruttorendite lässt zwei Kostenblöcke weg: die einmaligen Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.

Kaufnebenkosten in Niedersachsen:

Laufende, nicht umlegbare Kosten: Verwaltung, Instandhaltung beziehungsweise Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Bei einer Eigentumswohnung steckt ein Teil davon im Hausgeld. Welcher Anteil umlegbar ist, steht in der Hausgeldabrechnung.

Rechenbeispiel (Annahmen, kein Marktwert): Eine Wohnung kostet 200.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete beträgt 7.800 Euro.

• Faktor: 200.000 ÷ 7.800 = 25,6
• Bruttorendite: 3,9 %
• Kaufnebenkosten ohne Makler: 5 % Grunderwerbsteuer (10.000 €) und angenommene 3.000 € für Notar und Grundbuch, Gesamtinvestition 213.000 €
• Angenommene nicht umlegbare Kosten: 1.500 € im Jahr
• Nettorendite: (7.800 − 1.500) ÷ 213.000 × 100 = rund 3,0 %

Welche Kosten beim Kauf im Einzelnen anfallen, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Kosten einer Baufinanzierung in Braunschweig.

Was sagt der Liegenschaftszinssatz über die erzielbare Rendite?

Der Liegenschaftszinssatz ist die Verzinsung, mit der Käufer ein Grundstück im Durchschnitt marktüblich bewerten. Anders als die Bruttorendite berücksichtigt er die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Er kommt damit der Frage näher, was nach Kosten übrig bleibt, ist aber nicht dasselbe wie Ihre persönliche Nettorendite.

Für Mehrfamilienhäuser in Braunschweig liegt er zum 1. Januar 2026 bei rund 2,0 Prozent, mit einer breiten Unsicherheit. Auch er hängt am Bodenwert: In Lagen mit niedrigem Bodenwert liegt er höher, in Lagen mit hohem Bodenwert deutlich darunter. Wohn- und Geschäftshäuser lagen im Mittel bei 3,0 Prozent.

Die Konsequenz: Die Lücke zwischen gut 4,5 Prozent brutto und rund 2 Prozent Liegenschaftszins zeigt, wie viel vom Rohertrag in Braunschweig nach Kosten und Alterung des Gebäudes übrig bleibt. Wer heute mit einem Mehrfamilienhaus in der Stadt eine laufende Rendite deutlich über diesen Werten erwartet, sollte genau hinschauen, warum das Objekt günstiger ist.

Welche Rolle spielen Baujahr und Bausubstanz?

Eine große, auch wenn sie in einer einfachen Faktorrechnung nicht auftaucht. Im Modell des Gutachterausschusses für Mehrfamilienhäuser sind drei Größen statistisch bedeutsam: der Bodenwert, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Kaufzeitpunkt. Die Restnutzungsdauer ist dabei die Zeit, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Für Ihre Rechnung heißt das: Ein niedriger Faktor bei einem älteren Haus kann der Preis für eine kurze Restnutzungsdauer sein und ist dann kein Schnäppchen. Steht in den nächsten Jahren ein Dach, eine Heizung oder eine Fassadendämmung an, frisst das die höhere Bruttorendite schnell auf. Umgekehrt kann eine durchgreifende Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängern und damit den Wert stützen.

Bevor Sie einen Faktor vergleichen, sollte deshalb klar sein, in welchem Zustand das Gebäude ist und was in den nächsten zehn Jahren ansteht. Ein Bauingenieur kann das bei einer Besichtigung einschätzen. Wie wir das bei einer Bauberatung vor dem Kauf machen, lesen Sie auf unserer Leistungsseite.

Ab wann ist eine Rendite in Braunschweig gut?

Gut ist eine Rendite, wenn sie zu Lage, Zustand und Risiko des Objekts passt. Eine feste Grenze gibt es nicht. Als Orientierung für Braunschweig lassen sich die amtlichen Werte nutzen:

Diese Einordnung beschreibt die Lage zum Stichtag 1. Januar 2026. Sie verschiebt sich, wenn sich Kaufpreise oder Mieten bewegen.

Wie wirkt sich die Finanzierung auf Ihre Rendite aus?

Die Objektrendite ändert sich durch die Finanzierung nicht. Ihre Eigenkapitalrendite schon. Finanzieren Sie einen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen, setzen Sie weniger eigenes Geld ein. Liegt die Nettorendite des Objekts über dem Effektivzins des Darlehens, steigt Ihre Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Liegt sie darunter, sinkt sie. Das ist der sogenannte Hebeleffekt, und er wirkt in beide Richtungen.

Bei Nettorenditen in der Größenordnung des Rechenbeispiels ist der Abstand zum Bauzins der entscheidende Punkt der Rechnung. Wie sich die Zinsen entwickelt haben und was die Zinsbindung bewirkt, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Zinssätzen für Baufinanzierungen in Braunschweig.

Zwei weitere Punkte gehören in jede Anlagerechnung:

• Tilgung ist kein Aufwand, aber Liquidität. Sie baut Vermögen auf, muss aber monatlich bezahlt werden. Eine Immobilie kann eine positive Rendite haben und trotzdem einen negativen Cashflow.
• Eigenkapital verschiebt den Hebel. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto kleiner der Hebel, in beide Richtungen. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, lesen Sie im Beitrag zum Eigenkapital für die Baufinanzierung in Braunschweig.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für eine Kapitalanlage in Braunschweig?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, aber es gibt Anhaltspunkte. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen stellen für den Markt 2025 fest, dass die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser häufiger in Großstädten wie Braunschweig gesunken sind. Der Kaufzeitpunkt ist im Modell für Mehrfamilienhäuser eine eigene Einflussgröße, das heißt, Faktoren und Liegenschaftszinssätze bewegen sich mit dem Markt.

Für Kapitalanleger bedeutet ein Markt, der seitwärts läuft oder nachgibt, dass die Rendite stärker aus der laufenden Miete kommen muss als aus der Wertsteigerung. Umso wichtiger ist, dass die angesetzte Miete in Braunschweig mit dem qualifizierten Mietspiegel, der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze vereinbar ist.

Woran Sie merken, dass sich die Lage ändert: an neuen Werten des Gutachterausschusses und an der nächsten Fortschreibung des Mietspiegels.

Wie rechnen Sie die Rendite für ein konkretes Objekt in Braunschweig?

In fünf Schritten:

1. Miete festlegen: Ist-Miete aus dem Mietvertrag, gegengeprüft am Mietspiegel 2025 mit dem Lagewert aus dem Straßenverzeichnis.
2. Faktor bilden: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Vergleichen mit den amtlichen Werten für die passende Objektart.
3. Nettorendite rechnen: nicht umlegbare Kosten abziehen, Kaufnebenkosten mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie den Notar- und Grundbuchkosten zum Kaufpreis addieren.
4. Substanz prüfen: anstehende Instandhaltungen und Restnutzungsdauer einschätzen lassen, bei Eigentumswohnungen Protokolle und Rücklage der Eigentümergemeinschaft lesen.
5. Finanzierung durchrechnen: Effektivzins, Tilgung und Cashflow nach Steuern gegen die Nettorendite halten.

Erst wenn alle fünf Schritte durchlaufen sind, ist die Frage beantwortet, welche Rendite bei diesem Objekt erzielbar ist.

Wenn Sie eine Kapitalanlage in Braunschweig durchrechnen lassen möchten, finden Sie unser Angebot zur Immobilienfinanzierung auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Kosten einer Baufinanzierung in Braunschweig
• Zinssätze für Baufinanzierungen in Braunschweig
• Eigenkapital für die Baufinanzierung in Braunschweig